دعاوی پیش‌فروش آپارتمان یکی از چالش‌های حقوقی مهم در معاملات ملکی است. این دعاوی معمولاً ناشی از تأخیر در تحویل، عدم تنظیم سند رسمی، تغییر مشخصات واحد و افزایش غیرقانونی قیمت هستند. بسیاری از خریداران به دلیل عدم آگاهی از قوانین، درگیر مشکلات حقوقی و مالی می‌شوند. قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ چارچوب مشخصی برای این معاملات تعیین کرده، اما تخلفات همچنان رایج است. برای جلوگیری از این مشکلات، آگاهی از مفاد قانونی و رعایت اصول قراردادی ضروری است. در این مقاله، مهم‌ترین دعاوی پیش‌فروش آپارتمان و راهکارهای حقوقی آن بررسی می‌شود.

مطلب مرتبط: بهترین وکیل ملکی در کرج

۱. مبانی حقوقی پیش‌فروش آپارتمان

پیش‌فروش آپارتمان در ایران تابع قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و مقررات قانون مدنی و قانون ثبت اسناد و املاک است. مطابق این قانون:

• قرارداد پیش‌فروش باید به‌صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.
• تعهدات طرفین شامل مشخصات فنی ساختمان، زمان تحویل، قیمت و نحوه پرداخت باید دقیقاً مشخص شود.
• پیش‌فروشنده موظف به اخذ مجوزهای لازم از شهرداری و سازمان نظام مهندسی است.
• هرگونه تغییر در مشخصات ملک بدون رضایت پیش‌خریدار تخلف محسوب می‌شود.

با این حال، در بسیاری از معاملات، قراردادها به‌صورت عادی (دست‌نویس یا توافق‌نامه‌های غیررسمی) تنظیم شده که باعث ایجاد اختلافات حقوقی می‌شود.

۲. انواع دعاوی پیش‌فروش آپارتمان

دعاوی مربوط به پیش‌فروش آپارتمان را می‌توان در چند دسته کلی طبقه‌بندی کرد:

۲.۱. دعاوی ناشی از عدم تنظیم سند رسمی

بر اساس قانون، قرارداد پیش‌فروش باید به‌صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود. اما بسیاری از سازندگان به‌دلیل هزینه‌های ثبتی یا عدم تکمیل مراحل قانونی، از تنظیم سند رسمی خودداری می‌کنند. در این موارد:

• پیش‌خریدار می‌تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.
• در صورت عدم همکاری فروشنده، دادگاه می‌تواند حکم به تنظیم سند دهد.

۲.۲. دعاوی تأخیر در تحویل واحد مسکونی

یکی از مهم‌ترین مشکلات پیش‌فروش، تأخیر در تحویل واحد است. تأخیر می‌تواند ناشی از مشکلات مالی، عدم دریافت مجوزهای قانونی یا مشکلات فنی باشد. در چنین مواردی:

• پیش‌خریدار می‌تواند دادخواست مطالبه خسارت تأخیر در تحویل را مطرح کند.
• در صورت قید شدن شرط جریمه تأخیر در قرارداد، سازنده موظف به پرداخت خسارت خواهد بود.
• در برخی موارد، خریدار می‌تواند دادخواست فسخ قرارداد را ارائه کند.

۲.۳. دعاوی تغییر مشخصات آپارتمان

برخی سازندگان، پس از امضای قرارداد، بدون اطلاع و رضایت خریدار، تغییراتی در نقشه، متراژ، کیفیت مصالح یا امکانات ساختمان ایجاد می‌کنند. این تغییرات می‌تواند شامل:

• کاهش متراژ مفید واحد
• استفاده از مصالح بی‌کیفیت
• حذف امکاناتی مانند پارکینگ یا انباری

در چنین مواردی، خریدار می‌تواند دادخواست مطالبه خسارت، اصلاح قرارداد یا فسخ معامله را مطرح کند.

۲.۴. افزایش غیرقانونی قیمت

برخی سازندگان، پس از امضای قرارداد، به بهانه افزایش قیمت مصالح ساختمانی، مطالبه مبلغ اضافی می‌کنند. این اقدام در صورتی که در قرارداد شرط نشده باشد، غیرقانونی است و پیش‌خریدار می‌تواند با استناد به قرارداد، مطالبه خسارت یا الزام فروشنده به پایبندی به قیمت توافق‌شده را درخواست کند.

۲.۵. عدم صدور پایان کار و اخذ سند تفکیکی

برای انتقال سند رسمی، لازم است که ساختمان دارای پایان کار و سند تفکیکی باشد. تأخیر در این مراحل موجب مشکلات حقوقی می‌شود و خریدار می‌تواند دادخواست الزام به اخذ پایان کار و تفکیک سند را مطرح کند.

مطلب مرتبط: وکیل ملکی

۳. راهکارهای قانونی برای حل دعاوی پیش‌فروش

برای جلوگیری یا حل مشکلات پیش‌فروش آپارتمان، روش‌های حقوقی متعددی وجود دارد:

۳.۱. طرح دعوا در دادگاه

خریدار می‌تواند بر اساس مفاد قرارداد و قوانین موجود، دادخواست‌های زیر را در دادگاه مطرح کند:

• الزام به تنظیم سند رسمی
• مطالبه خسارت تأخیر در تحویل
• الزام به انجام تعهدات قراردادی
• فسخ قرارداد به دلیل تخلف فروشنده

۳.۲. مراجعه به شورای حل اختلاف

در مواردی که مبلغ مورد مطالبه کمتر از سقف قانونی (معمولاً ۲۰۰ میلیون تومان) باشد، خریدار می‌تواند شورای حل اختلاف را برای حل و فصل اختلاف انتخاب کند.

۳.۳. شکایت کیفری به اتهام کلاهبرداری

در صورتی که فروشنده چند واحد یکسان را به افراد مختلف پیش‌فروش کند یا بدون مجوز قانونی اقدام به فروش نماید، می‌توان از طریق شکایت کیفری، وی را به جرم کلاهبرداری و فروش مال غیر تحت تعقیب قرار داد.

۳.۴. ثبت دادخواست تأمین دلیل

اگر خریدار قبل از تحویل متوجه نقص در ساختمان یا تغییر در مشخصات واحد شود، می‌تواند از طریق کارشناس رسمی دادگستری درخواست تأمین دلیل کند تا مستندات لازم برای اقامه دعوا ثبت شود.

۴. نکات مهم برای جلوگیری از مشکلات پیش‌فروش

برای پیشگیری از مشکلات حقوقی در پیش‌فروش آپارتمان، توصیه می‌شود:

✅ قرارداد رسمی در دفترخانه تنظیم شود.
✅ مجوزهای قانونی سازنده بررسی گردد.
✅ همه تعهدات، زمان‌بندی‌ها و جریمه‌های تأخیر در قرارداد مشخص شود.
✅ از پرداخت کامل مبلغ پیش از تکمیل ساختمان خودداری شود.
✅ مشخصات فنی و مصالح مصرفی به‌دقت در قرارداد قید شود.

نتیجه‌گیری

پیش‌فروش آپارتمان یک روش پرریسک اما متداول در بازار مسکن است. بسیاری از دعاوی مربوط به این حوزه ناشی از عدم شفافیت قراردادها، تخلفات سازندگان و عدم اجرای تعهدات است. آگاهی از قوانین، تنظیم قرارداد رسمی و پیگیری حقوقی صحیح می‌تواند از مشکلات جلوگیری کرده و خریداران را در برابر ضرر و زیان‌های احتمالی محافظت کند.