نوشته شده توسط:تقاضای افراز ملک ورثه‌ای
در بسیاری از موارد پس از فوت مالک، اموال غیرمنقول او به صورت مشاع بین وراث تقسیم می‌شود و ممکن است اختلافاتی در ...
راه‌های حل اختلافات ملکی از طریق داوری
راه‌های حل اختلافات ملکی از طریق داوری
نقش وکیل ملکی در پرونده های داوری ملکی
در دعاوی ملکی که از طریق داوری حل‌وفصل می‌شوند، نقش وکیل ملکی بسیار حیاتی و تعیین‌کننده است. برخلاف تصور عمومی، فرآیند داوری نیز مانند رسیدگی قضایی نیازمند تسلط کامل به قوانین، مقررات حقوقی و فنون دفاع حقوقی است؛ در این میان، حضور یک وکیل ملکی مجرب می‌تواند شانس موفقیت را به طرز چشم‌گیری افزایش دهد.
وکیل ملکی در مرحله تنظیم قرارداد یا موافقت‌نامه داوری، با نگارش دقیق و اصولی مفاد داوری، از بروز ابهام یا اختلافات بعدی جلوگیری می‌کند. همچنین در طول رسیدگی، وکیل با ارائه مستندات قانونی، دفاعیه تخصصی، استفاده از رویه‌های قضایی و تسلط بر قوانین خاص، روند داوری را به نفع موکل خود هدایت می‌کند.
در شهرهایی مانند کرج، که به دلیل رشد ساخت‌وساز و معاملات ملکی، دعاوی ملکی بسیار رایج است، استفاده از خدمات بهترین وکیل ملکی در کرج مزایای زیادی دارد. چنین وکیلی علاوه‌بر آشنایی کامل با قوانین، شناخت دقیق از عرف بازار ملک در منطقه، تجربه حضور در هیئت‌های داوری، و مهارت در تحلیل فنی و حقوقی پرونده را داراست.
همچنین، وکیل ملکی توانایی دارد با ارزیابی ادله، ضعف‌های پرونده طرف مقابل را شناسایی کرده و با استناد به مواد قانونی از جمله قانون مدنی، آیین دادرسی مدنی، و قانون داوری تجاری بین‌المللی، بهترین راهکار را ارائه دهد. اگر داور رأیی صادر کند که قابل اعتراض باشد، وکیل می‌تواند مراحل اعتراض به رأی داور را نیز از طریق دادگاه دنبال کند.
در نهایت، بهره‌گیری از خدمات وکیل متخصص در داوری ملکی به‌ویژه در شهرهایی مانند کرج، نه تنها موجب افزایش امنیت حقوقی طرفین در داوری می‌شود، بلکه روند رسیدگی را کوتاه‌تر، مطمئن‌تر و کم‌هزینه‌تر خواهد کرد.
مفهوم و مبنای داوری
تعریف داوری
داوری یکی از شیوه‌های جایگزین برای حل‌وفصل اختلافات حقوقی و مدنی است که در آن، طرفین دعوا با توافق یکدیگر، حل اختلاف خود را به یک یا چند شخص معتمد به نام «داور» واگذار می‌کنند. داور، شخصی بی‌طرف است که با بررسی مدارک، شنیدن اظهارات طرفین، و استفاده از تخصص خود، رأیی صادر می‌کند که در اغلب موارد برای طرفین الزام‌آور و قابل اجراست.
داوری می‌تواند در قراردادها به‌صورت شرط داوری درج شود یا پس از بروز اختلاف از طریق توافقنامه‌ای جداگانه برقرار گردد. این شیوه به‌ویژه در اختلافات ملکی، تجاری، ساختمانی و مشارکت‌های اقتصادی کاربرد فراوان دارد.
بر اساس ماده ۴۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی، تمام افرادی که اهلیت اقامه دعوا دارند می‌توانند با تراضی، اختلاف خود را به داوری ارجاع دهند. داوری نسبت به رسیدگی قضایی رسمی، فرآیندی سریع‌تر، کم‌هزینه‌تر و اغلب تخصصی‌تر است و با توجه به ویژگی‌هایی چون محرمانگی و انعطاف در روش رسیدگی، طرفداران زیادی در میان فعالان حقوقی و اقتصادی دارد. همچنین رأی داوری در صورت رعایت شرایط قانونی، قابلیت اجرا از طریق دادگاه را خواهد داشت.
مبنای قانونی داوری در ایران
قوانین اصلی مرتبط با داوری در حقوق ایران عبارت‌اند از:
-
قانون آیین دادرسی مدنی (مواد ۴۵۴ تا ۵۰۱)
-
قانون داوری تجاری بین‌المللی
-
مقررات خاص نهادهای داوری مانند اتاق بازرگانی، مرکز داوری ایران، و غیره
طبق ماده ۴۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی:
«کلیه اشخاصی که اهلیت اقامه دعوی دارند، می‌توانند با تراضی یکدیگر، منازعه و اختلاف خود را اعم از اینکه در دادگاه‌ها طرح شده یا نشده باشد، به داوری یک یا چند نفر ارجاع دهند.»
ویژگی‌ها و مزایای داوری در دعاوی ملکی
۱. سرعت در رسیدگی
رسیدگی در دادگاه‌ها ممکن است سال‌ها طول بکشد، اما داوری غالباً در مدت چند ماه قابل انجام است.
۲. کاهش هزینه‌ها
در مقایسه با هزینه‌های دادرسی، هزینه‌های داوری کمتر بوده و صرفه‌جویی قابل توجهی برای طرفین به همراه دارد.
۳. تخصصی بودن داور
در اختلافات ملکی، طرفین می‌توانند داوری را انتخاب کنند که دانش فنی و حقوقی کافی در حوزه املاک داشته باشد.
۴. انعطاف‌پذیری در روند رسیدگی
داوری محدود به تشریفات خشک آیین دادرسی نیست و طرفین می‌توانند در مورد نحوه‌ی رسیدگی، مدارک، زمان و مکان جلسات تصمیم‌گیری کنند.
۵. محرمانه بودن
بر خلاف دادگاه‌ها که جلسات علنی دارند، داوری معمولاً در محیطی خصوصی برگزار می‌شود و محرمانگی موضوع رعایت می‌شود.
شرایط و نحوه ارجاع اختلافات ملکی به داوری
ارجاع اختلافات ملکی به داوری نیازمند فراهم بودن چند شرط اساسی و رعایت مراحل مشخصی است تا داوری به‌صورت قانونی و معتبر انجام گیرد. در این بخش به صورت کامل و شفاف، شرایط و نحوه ارجاع این اختلافات را بررسی می‌کنیم:
۱. وجود اختلاف قابل داوری
نخستین شرط، وجود یک اختلاف «قابل داوری» است. همه‌ی اختلافات ملکی را نمی‌توان به داوری ارجاع داد. دعاوی کیفری، مربوط به نظم عمومی یا حقوق ثبت رسمی مانند اعتراض به ثبت ملک، قابل داوری نیستند. اما اختلافاتی نظیر اختلاف در قرارداد اجاره، خرید و فروش، مشارکت در ساخت، تقسیم ملک مشاع و الزام به ایفای تعهدات قراردادی، قابل ارجاع به داوری هستند.
۲. وجود توافق بین طرفین
برای ارجاع اختلاف به داوری، وجود توافق طرفین ضروری است. این توافق می‌تواند به دو صورت باشد:
-
شرط داوری در قرارداد: طرفین هنگام تنظیم قرارداد، بندی را تحت عنوان “شرط داوری” درج می‌کنند و توافق می‌نمایند که در صورت بروز اختلاف، موضوع را به داور منتخب یا نهاد داوری ارجاع دهند.
-
توافق جداگانه پس از اختلاف: اگر در قرارداد شرط داوری وجود نداشته باشد، طرفین می‌توانند پس از بروز اختلاف، طی توافقی جداگانه (موافقت‌نامه داوری)، موضوع را به داوری بسپارند.
۳. انتخاب داور یا داوران
طرفین می‌توانند:
-
داور مرضی‌الطرفین انتخاب کنند؛
-
یا هر یک داوری معرفی کرده و این دو داور، داور سومی را به عنوان سرداور انتخاب کنند (در داوری‌های چندجانبه).
داور باید بی‌طرف، دارای اهلیت قانونی و آگاه به اصول حقوقی یا موضوع فنی مورد اختلاف باشد.
۴. تنظیم موافقت‌نامه داوری (در صورت نیاز)
این موافقت‌نامه باید شامل موارد زیر باشد:
-
مشخصات طرفین
-
موضوع اختلاف
-
نام و مشخصات داور یا نهاد داوری
-
نحوه رسیدگی (حضوری، کتبی، با یا بدون کارشناسی)
-
محل و زمان داوری
-
هزینه‌های داوری و نحوه تقسیم آن
۵. تسلیم اسناد و مدارک
طرفین باید مستندات خود را به داور ارائه دهند. داور پس از بررسی و برگزاری جلسه (در صورت لزوم) رأی صادر می‌کند.
۶. اجرای رأی داور
رأی داور معمولاً الزام‌آور است و در صورت عدم اجرای آن از سوی محکوم‌علیه، با مراجعه به دادگاه صالح می‌توان تقاضای صدور اجراییه نمود.
انواع دعاوی ملکی قابل ارجاع به داوری
در نظام حقوقی ایران، بسیاری از دعاوی ملکی از طریق داوری قابل حل‌وفصل هستند، به شرط آن‌که ماهیت آن‌ها مدنی بوده و برخلاف قوانین آمره یا نظم عمومی نباشند. در این بخش، انواع رایج دعاوی ملکی که قابلیت ارجاع به داوری را دارند، به‌طور کامل توضیح داده می‌شود:
۱. اختلاف در قراردادهای خرید و فروش ملک
گاهی پس از انجام معامله ملک، یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نمی‌کند؛ مثلاً خریدار وجه معامله را پرداخت نمی‌کند یا فروشنده از انتقال سند رسمی امتناع می‌ورزد. چنین اختلافاتی، از نوع قراردادهای خصوصی هستند و قابلیت داوری دارند، به شرط آن‌که طرفین در قرارداد شرط داوری پیش‌بینی کرده باشند یا پس از بروز اختلاف توافق کنند.
۲. اختلافات در قرارداد اجاره
در روابط میان موجر و مستأجر، ممکن است اختلافاتی مانند تخلیه، پرداخت اجاره‌بها، خسارات وارده به ملک یا عدم انجام تعمیرات به‌وجود آید. چنان‌چه قرارداد اجاره حاوی شرط داوری باشد، این موارد قابل رسیدگی از طریق داوری هستند.
۳. دعاوی مشارکت در ساخت
اختلافات میان مالک و سازنده (پیمانکار) از جمله دعاوی بسیار رایج ملکی است. این اختلافات می‌توانند درباره نحوه تقسیم واحدها، تأخیر در تحویل پروژه، کیفیت ساخت یا پرداخت هزینه‌ها باشند. از آن‌جا که این دعاوی جنبه قراردادی دارند، به راحتی قابل ارجاع به داوری‌اند.
۴. دعاوی مربوط به ملک مشاع
در املاکی که چند مالک به صورت مشاعی در آن سهم دارند، اختلاف بر سر نحوه استفاده، فروش یا دخل و تصرف در ملک به وجود می‌آید. چنان‌چه همه شرکا با ارجاع اختلاف به داوری موافق باشند، داور می‌تواند در خصوص تقسیم منافع، تعیین سهم بهره‌برداری، یا حتی فروش سهم یکی از شرکا تصمیم‌گیری کند.
۵. دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی
اگر فروشنده از انتقال سند رسمی ملک به خریدار خودداری کند، خریدار می‌تواند از طریق داوری، الزام وی را به انجام این تعهد مطالبه کند، به شرط اینکه شرط داوری وجود داشته باشد.
۶. دعاوی خسارت ناشی از تخریب یا تغییر در ملک
در صورتی‌که یکی از طرفین با اقداماتی موجب ورود خسارت به ملک شود (مثلاً تخریب دیوار مشترک یا ساخت‌وساز بدون رضایت)، این اختلاف قابلیت داوری دارد.
در مجموع، تا زمانی که دعاوی ملکی ماهیت کیفری یا ثبتی نداشته باشند، به‌راحتی می‌توان آن‌ها را از طریق داوری حل‌وفصل کرد. داوری در این موارد موجب تسریع در رسیدگی و کاهش هزینه‌های دادرسی خواهد شد.
فرآیند داوری در دعاوی ملکی
۱. تشکیل جلسه داوری
جلسه داوری با حضور طرفین و داور برگزار می‌شود. طرفین مستندات و دفاعیات خود را ارائه می‌دهند.
۲. کارشناسی
در صورت نیاز، داور می‌تواند از کارشناسان رسمی برای بررسی مسائل فنی استفاده کند.
۳. صدور رأی داوری
داور پس از بررسی کامل پرونده، رأی خود را صادر می‌کند. رأی داور باید موجه، مستند و دارای استدلال حقوقی باشد.
۴. الزام‌آوری رأی داور
طبق ماده ۴۸۵ قانون آیین دادرسی مدنی:
«رای داور باید مستند و مستدل بوده و برای طرفین لازم‌الاجرا است.»
۵. اجرای رأی داور از طریق دادگاه
رأی داور پس از درخواست اجرا، توسط دادگاه صادرکننده اجراییه، قابل اجرا خواهد بود.
چالش‌ها و مشکلات داوری در دعاوی ملکی
۱. عدم اطلاع طرفین از نهاد داوری
بسیاری از مردم از سازوکارهای داوری بی‌اطلاع هستند و ترجیح می‌دهند مستقیماً به دادگاه مراجعه کنند.
۲. بی‌طرف نبودن داور
در مواردی که داور از سوی یکی از طرفین انتخاب شده، ممکن است شائبه‌ی جانبداری وجود داشته باشد.
۳. عدم امکان رسیدگی به برخی دعاوی
همان‌طور که گفته شد، برخی از اختلافات از دایره داوری خارج‌اند و الزاماً باید در دادگاه رسیدگی شوند.
۴. اعتراض به رأی داوری
اگر رأی داور برخلاف نظم عمومی، مقررات قانونی، یا برخلاف توافق طرفین باشد، می‌توان به آن اعتراض کرد.
اعتراض و ابطال رأی داوری
اعتراض و ابطال رأی داوری
رأی صادرشده توسط داور، در اغلب موارد قطعی و لازم‌الاجراست، اما در برخی شرایط استثنایی، امکان اعتراض به آن و درخواست ابطال رأی داوری وجود دارد. این امر به‌ویژه در مواردی اهمیت می‌یابد که رأی داوری برخلاف قوانین آمره یا حقوق طرفین صادر شده باشد.
مطابق ماده ۴۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که یکی از شرایط زیر وجود داشته باشد، رأی داوری قابلیت ابطال دارد:
- رأی برخلاف قوانین موجد حق صادر شده باشد (مثلاً برخلاف قانون مدنی یا قانون ثبت)
- داور خارج از حدود اختیارات خود رأی داده باشد
- رأی داور با آنچه در قرارداد یا موافقت‌نامه داوری مقرر شده مغایر باشد
- داور نسبت به امری که طرفین در آن تراضی نکرده‌اند اظهار نظر کرده باشد
- در صدور رأی اصول دادرسی رعایت نشده باشد (مانند عدم دعوت یکی از طرفین)
- رأی داور ناشی از تدلیس یا تقلب یکی از طرفین یا داور باشد
نحوه اعتراض و درخواست ابطال رأی داور
هر یک از طرفین می‌توانند ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رأی داور، با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل داوری، تقاضای ابطال رأی داور را مطرح کنند. دادگاه پس از بررسی دلایل و مدارک، در صورتی‌که یکی از موارد قانونی محرز گردد، رأی داوری را باطل خواهد کرد.
شایان ذکر است که تا زمانی که رأی داور به صورت قانونی باطل نشده، همانند رأی دادگاه لازم‌الاجراست و می‌توان از طریق اجرای احکام آن را به مرحله اجرا رساند.
در موارد پیچیده، مشاوره با وکیل متخصص در داوری و دعاوی ملکی می‌تواند در تشخیص امکان اعتراض و تنظیم دقیق دادخواست ابطال، بسیار مؤثر و ضروری باشد. وکیل با بررسی ماهیت رأی و مفاد قرارداد داوری، بهترین استراتژی حقوقی را اتخاذ می‌کند.
نتیجه گیری
آخرین مقالات
مقالات دسته بندی
برچسب ها
مقالات مرتبط
نوشته شده توسط:
نوشته شده توسط:نحوه مطالبه سهم الارث
نحوه مطالبه سهم الارث فرآیندی است که وراث برای دریافت حقوق قانونی خود از اموال متوفی طی می‌کنند. در این فرایند ابتدا باید ...
نوشته شده توسط:تفاوت بین چک حقوقی و چک کیفری
تفاوت بین چک حقوقی و چک کیفری در نحوه رسیدگی و ضمانت اجرای آن‌ها موجب شده تا در برخورد با مشکلات ناشی از ...
