دستور فروش ملک مشاع

ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که بین دو یا چند نفر مشترک بوده و هر یک از مالکان دارای سهم مشخصی از کل ملک هستند، بدون اینکه بخش معینی از ملک به صورت فیزیکی در اختیار فرد خاصی قرار گیرد. این نوع مالکیت می‌تواند به دلیل مشارکت در خرید، ارث، یا قراردادهای شراکتی ایجاد شود. در بسیاری از موارد، اختلافات میان شرکا در نحوه بهره‌برداری، استفاده یا فروش ملک مشاع، مشکلاتی را به وجود می‌آورد. در چنین شرایطی، هر یک از مالکان می‌توانند از طریق مراجع قانونی، درخواست دستور فروش ملک مشاع را ارائه دهند تا سهم خود را از طریق فروش کل ملک به دست آورند.

مطلب مرتبط : وکیل ملکی

مفهوم دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش ملک مشاع یک اقدام قانونی است که زمانی مورد استفاده قرار می‌گیرد که یکی از شرکا مایل به فروش ملک باشد اما سایر مالکان با فروش آن موافقت نکنند یا در مورد نحوه تقسیم ملک اختلاف وجود داشته باشد. در این حالت، مالک ناراضی می‌تواند با مراجعه به دادگاه، درخواست فروش ملک را مطرح کند. دادگاه پس از بررسی شرایط، در صورتی که امکان افراز ملک (تقسیم آن به صورت فیزیکی) وجود نداشته باشد، رأی به فروش ملک خواهد داد.

شرایط درخواست دستور فروش ملک مشاع

برای اینکه یکی از مالکان بتواند دستور فروش ملک مشاع را از مراجع قضایی بگیرد، باید شرایط زیر محقق شود:

1. عدم قابلیت افراز ملک
   • اولین شرط برای صدور دستور فروش، عدم امکان افراز ملک است. اگر ملک قابل تقسیم باشد، دادگاه حکم به افراز آن خواهد داد و نیازی به فروش نخواهد بود.
2. عدم توافق شرکا برای فروش
   • اگر تمامی مالکان بر سر فروش توافق نداشته باشند و برخی از آن‌ها مخالف باشند، مالک متقاضی می‌تواند به دادگاه مراجعه کند.
3. ارائه سند رسمی مالکیت
   • درخواست‌کننده باید سند مالکیت رسمی و مدارک مربوط به سهم خود را ارائه دهد تا مالکیت وی به اثبات برسد.
4. ارجاع به اداره ثبت اسناد و املاک
   • ابتدا باید درخواست افراز ملک از طریق اداره ثبت مطرح شود. در صورتی که این اداره افراز را غیرممکن بداند، گواهی “غیرقابل افراز بودن” صادر می‌کند که مقدمه‌ای برای دستور فروش خواهد بود.

مراحل قانونی دریافت دستور فروش ملک مشاع

دریافت دستور فروش ملک مشاع شامل چندین مرحله قانونی است که به شرح زیر می‌باشد:

1. درخواست افراز ملک
   • مالک متقاضی باید ابتدا به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست افراز ملک را ارائه دهد. اداره ثبت پس از بررسی‌های لازم، تصمیم خود را اعلام می‌کند.
2. دریافت گواهی عدم افراز
   • در صورتی که اداره ثبت تشخیص دهد که ملک قابل افراز نیست، گواهی عدم قابلیت افراز صادر می‌شود. این گواهی مبنای درخواست فروش در دادگاه خواهد بود.
3. ثبت دادخواست دستور فروش در دادگاه
   • مالک می‌تواند با ارائه گواهی عدم افراز، دادخواست دستور فروش ملک مشاع را در دادگاه عمومی حقوقی ثبت کند.
4. رسیدگی دادگاه به درخواست
   • دادگاه پس از بررسی مدارک و استماع نظرات سایر مالکان، در صورت احراز شرایط قانونی، دستور فروش ملک را صادر می‌کند.
5. ارجاع ملک به کارشناسی
   • دادگاه معمولاً ملک را برای تعیین قیمت و شرایط فروش به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد تا قیمت‌گذاری دقیق انجام شود.
6. برگزاری مزایده ملک
   • پس از صدور دستور فروش، ملک از طریق مزایده عمومی به فروش می‌رسد و درآمد حاصل از آن مطابق سهم هر یک از شرکا تقسیم خواهد شد.

مطلب مرتبط : وکیل ملکی

مدارک مورد نیاز برای درخواست دستور فروش

برای طرح دعوای فروش ملک مشاع، ارائه مدارک زیر ضروری است:

• اصل و کپی سند مالکیت رسمی ملک
• مدارک هویتی متقاضی (کارت ملی و شناسنامه)
• گواهی عدم افراز ملک از اداره ثبت
• اصل قراردادهای مرتبط با مالکیت (در صورت وجود)

مدت زمان صدور دستور فروش

مدت زمان رسیدگی به درخواست دستور فروش بستگی به حجم کاری دادگاه، پیچیدگی پرونده و میزان اعتراض سایر شرکا دارد. معمولاً روند درخواست بین ۳ تا ۶ ماه طول می‌کشد. در صورتی که ملک وارد مزایده شود، فروش و تقسیم مبلغ حاصل نیز ممکن است زمان‌بر باشد.

هزینه‌های مربوط به دستور فروش

هزینه‌های مرتبط با این فرآیند شامل موارد زیر است:

1. هزینه دادرسی برای ثبت دادخواست
2. هزینه کارشناسی ملک
3. هزینه‌های اجرای حکم و برگزاری مزایده
4. حق‌الوکاله وکیل (در صورت استفاده از وکیل)

مزایا و معایب دستور فروش ملک مشاع

مزایا:

• رفع اختلاف میان شرکا و جلوگیری از مشکلات آینده
• امکان دسترسی سریع به سهم مالکانه
• دریافت وجه نقد از طریق فروش و استفاده از آن برای سایر سرمایه‌گذاری‌ها

معایب:

• احتمال فروش ملک به قیمتی کمتر از ارزش واقعی در مزایده
• پیچیدگی‌های قانونی و زمان‌بر بودن فرآیند
• نارضایتی سایر شرکا از تصمیم دادگاه

راهکارهای جایگزین دستور فروش

قبل از اقدام به درخواست فروش از طریق دادگاه، مالکان می‌توانند از روش‌های زیر برای حل اختلافات استفاده کنند:

1. توافق میان شرکا: در بسیاری از موارد، مذاکره و توافق برای خرید سهم سایر مالکان یا فروش دسته‌جمعی می‌تواند بهترین راه‌حل باشد.
2. ارائه ملک به سرمایه‌گذار: گاهی اوقات معرفی ملک به سرمایه‌گذاران برای مشارکت در ساخت یا بهره‌برداری می‌تواند موجب سودآوری بیشتر برای شرکا شود.
3. تقسیم غیررسمی ملک: اگر امکان افراز به صورت قانونی وجود نداشته باشد، توافق بر تقسیم غیررسمی نیز می‌تواند راهکار مناسبی باشد.

دستور فروش ملک مشاع با سند عادی

دستور فروش ملک مشاع بازداشتی

ملک مشاع بازداشتی به ملکی گفته می‌شود که علاوه بر داشتن چند مالک مشترک، به دلیل بدهی یا سایر تعهدات قانونی یکی از مالکان، از سوی مراجع قضایی یا اجرایی بازداشت شده است. این بازداشت معمولاً برای جلوگیری از نقل‌وانتقال سهم مالک بدهکار و تضمین پرداخت دیون انجام می‌شود.

در چنین شرایطی، یکی از راهکارهای قانونی برای حل مشکل، دستور فروش ملک مشاع بازداشتی از طریق دادگاه است. هر یک از مالکان مشاعی که خواهان فروش ملک باشند، ابتدا باید از اداره ثبت اسناد و املاک گواهی عدم افراز ملک را دریافت کنند. سپس با ارائه دادخواست به دادگاه حقوقی، درخواست فروش ملک مطرح می‌شود.

مراحل درخواست دستور فروش:

1. استعلام وضعیت بازداشت: ابتدا باید وضعیت حقوقی ملک از مراجع ذی‌صلاح مانند اجرای احکام یا اداره ثبت بررسی شود.
2. طرح دعوا در دادگاه: مالک متقاضی باید با ارائه مدارک مالکیت و گواهی عدم افراز، دادخواست فروش را به دادگاه ارائه دهد.
3. رفع بازداشت: در برخی موارد، دادگاه ممکن است با پرداخت بدهی از محل فروش ملک، نسبت به رفع بازداشت اقدام کند.
4. برگزاری مزایده: در صورت صدور حکم فروش، ملک از طریق مزایده رسمی فروخته می‌شود و سهم هر یک از مالکان مطابق با درصد مالکیت آن‌ها پرداخت می‌شود.

دستور فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی

ملک مشاع فاقد سند رسمی، ملکی است که میان چند مالک مشترک بوده اما مالکیت آن‌ها بر اساس اسناد عادی مانند قولنامه یا مبایعه‌نامه اثبات می‌شود و سند رسمی برای آن صادر نشده است. در چنین مواردی، یکی از مهم‌ترین چالش‌ها در فروش ملک، اثبات مالکیت و رفع اختلافات میان شرکا است.

برای دریافت دستور فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی، نخست متقاضی باید با ارائه اسناد عادی و سایر مدارک از جمله شهادت شهود و استعلام از مراجع رسمی، مالکیت خود را اثبات کند. پس از احراز مالکیت، فرآیند فروش از طریق دادگاه عمومی حقوقی قابل پیگیری است.

مراحل درخواست دستور فروش:

1. اثبات مالکیت: با ارائه مبایعه‌نامه، قبض‌های پرداختی و استعلامات محلی به دادگاه، مالکیت متقاضی تأیید می‌شود.
2. دریافت گواهی عدم افراز: در صورت عدم امکان تقسیم فیزیکی ملک، متقاضی باید از اداره ثبت گواهی عدم افراز دریافت کند.
3. ثبت دادخواست فروش: پس از تأیید مالکیت و عدم قابلیت افراز، دادخواست فروش در دادگاه ثبت می‌شود.
4. مزایده ملک: پس از صدور حکم، دادگاه ملک را از طریق مزایده عمومی به فروش می‌رساند و سهم هر مالک به نسبت تعیین شده پرداخت می‌شود.

دستور فروش ملک مشاع قطعی است

هنگامی که دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر می‌کند و این دستور به مرحله قطعی می‌رسد، به این معناست که هیچ‌گونه اعتراض یا تجدیدنظرخواهی از سوی شرکا یا سایر ذی‌نفعان پذیرفته نشده و رأی به صورت نهایی لازم‌الاجرا است. دستور فروش ملک مشاع زمانی صادر می‌شود که ملک قابل افراز نباشد و شرکا بر سر فروش توافق نکنند.

فرآیند قطعی شدن دستور فروش:

1. بررسی قابلیت تجدیدنظر: در صورتی که هیچ‌کدام از شرکا در مهلت قانونی به رأی دادگاه اعتراض نکنند، دستور فروش قطعی می‌شود.
2. ارجاع به اجرای احکام: پس از قطعی شدن دستور، پرونده به واحد اجرای احکام ارجاع شده و مراحل فروش از طریق مزایده آغاز می‌گردد.
3. برگزاری مزایده: ملک از طریق مزایده عمومی به فروش می‌رسد و درآمد حاصل از آن بر اساس سهم هر یک از مالکان تقسیم می‌شود.
4. تسویه حساب دیون: اگر ملک دارای بدهی باشد، پس از فروش ابتدا دیون تسویه شده و سپس مابقی وجه بین مالکان توزیع می‌شود.

پس از قطعی شدن دستور فروش، هیچ یک از شرکا نمی‌توانند مانع اجرای حکم شوند و همکاری آن‌ها در فرآیند مزایده و تقسیم وجوه ضروری است. برای تسریع در اجرای حکم و جلوگیری از مشکلات حقوقی، مشورت با وکیل حقوقی توصیه می‌شود.

دستور فروش ملک مشاع از دادگاه

نتیجه‌گیری

دستور فروش ملک مشاع یکی از راهکارهای قانونی برای حل مشکلات ناشی از مالکیت مشترک است که به مالکان این امکان را می‌دهد تا سهم خود را از طریق فروش ملک دریافت کنند. این فرآیند مستلزم رعایت مراحل قانونی از جمله دریافت گواهی عدم افراز، ثبت دادخواست و شرکت در مزایده است. با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی و اداری این مسیر، استفاده از مشاوره حقوقی و بررسی دقیق شرایط پیش از اقدام به دادگاه، می‌تواند از بروز مشکلات بعدی جلوگیری کند.