نقش وکیل ملکی در جلوگیری از کلاهبرداری ملکی 

در دنیای پیچیده معاملات املاک، حضور یک وکیل ملکی متخصص نقش مهمی در پیشگیری از کلاهبرداری‌ها و تضمین امنیت حقوقی طرفین دارد. کلاهبرداری‌های ملکی می‌توانند اشکال گوناگونی داشته باشند؛ از فروش ملک با وکالت‌نامه جعلی، پیش‌فروش غیرقانونی، فروش ملک مشاع بدون رضایت سایر شرکا، تا انتقال ملک در طرح‌های شهرداری. در تمامی این موارد، ناآگاهی حقوقی خریداران و عدم بررسی دقیق اسناد، زمینه‌ساز بروز خسارات سنگین می‌شود.

وکیل ملکی با داشتن دانش تخصصی در قوانین املاک و تجریه در دعاوی ملکی، می‌تواند پیش از هرگونه اقدام به خرید یا فروش، تمامی ابعاد حقوقی ملک را بررسی کند. این بررسی‌ها شامل:

• احراز مالکیت واقعی فروشنده
• استعلام از اداره ثبت و شهرداری
• بررسی طرح‌های توسعه شهری
• شناسایی وجود بدهی، رهن یا توقیف ملک
• تنظیم قولنامه‌ها و قراردادهای دقیق و قانونی

از سوی دیگر، در صورتی که معامله‌ای با مشکل مواجه شود، وکیل ملکی می‌تواند با طرح دعاوی مناسب نظیر ابطال معامله، خلع ید، مطالبه خسارت یا شکایت کیفری بابت کلاهبرداری، از حقوق موکل خود به‌صورت مؤثر دفاع کند.

در شهرهایی مانند کرج که معاملات ملکی به دلیل گسترش شهرنشینی و افزایش پروژه‌های ساختمانی رشد چشم‌گیری داشته، نقش وکیل ملکی دوچندان اهمیت پیدا می‌کند. استفاده از خدمات بهترین وکیل ملکی در کرج باعث می‌شود که معامله با آگاهی کامل انجام شود و طرفین درگیر روندهای طولانی و پرهزینه دادگاه‌ها نشوند.

به‌طور کلی، حضور وکیل در کنار خریدار یا فروشنده، نه‌تنها موجب اطمینان حقوقی معامله می‌شود، بلکه از تبدیل شدن یک قرارداد به بحران مالی و حقوقی نیز جلوگیری می‌کند. بنابراین، مشورت با وکیل ملکی متخصص، اقدامی هوشمندانه و ضروری برای هر معامله‌گر ملک محسوب می‌شود.

فروش ملک به چند نفر (فروش معارض)

فروش ملک به چند نفر که در اصطلاح حقوقی به آن فروش معارض گفته می‌شود، یکی از رایج‌ترین انواع کلاهبرداری‌های ملکی در ایران است. در این روش، فردی که خود را مالک ملک معرفی می‌کند (چه مالک واقعی باشد یا نه)، ملک را به بیش از یک نفر می‌فروشد و با این کار موجب تضییع حقوق خریداران می‌شود. این اقدام معمولاً با نیت سودجویی و دریافت چندباره وجه از خریداران مختلف انجام می‌شود.

در این نوع کلاهبرداری، معمولاً فروشنده ابتدا با یک قولنامه یا مبایعه‌نامه ساده، ملک را به نفر اول می‌فروشد و سپس در حالی که هنوز سند رسمی به نام خریدار اول منتقل نشده، همان ملک را با سند یا قولنامه دیگر به افراد دیگری می‌فروشد. در بسیاری از موارد، خریداران از یکدیگر بی‌اطلاع هستند و تنها زمانی متوجه ماجرا می‌شوند که برای انتقال سند یا تحویل ملک اقدام می‌کنند.

از نظر قانونی، اگر اولین معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد، آن معامله معتبرتر است و خریداران بعدی باید از طریق مراجع قضایی، حقوق خود را پیگیری کنند. اما اگر همه معاملات به صورت قولنامه‌ای انجام شده باشند، اثبات اولویت معامله نیازمند دلایل محکم مانند تاریخ دقیق قرارداد، شهود، رسید پرداخت، و تصرف ملک است.

قانونگذار ایران در ماده ۱۱۷ قانون ثبت، صراحتاً بیان کرده است که اگر فردی مالی را که قبلاً به دیگری انتقال داده، مجدداً به شخص دیگری منتقل کند، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است. همچنین بر اساس ماده ۱ قانون مجازات فروش مال غیر، اگر این اقدام با سوء نیت انجام شده باشد، فروشنده به مجازات حبس و رد مال محکوم خواهد شد.

در نهایت باید گفت که فروش ملک به چند نفر، علاوه بر ایجاد مشکلات حقوقی پیچیده، موجب وارد آمدن خسارات مالی جبران‌ناپذیری به خریداران می‌شود. برای جلوگیری از این نوع کلاهبرداری، ضروری است که پیش از خرید ملک، استعلام دقیق از اداره ثبت اسناد گرفته شود و در صورت امکان، معامله در دفترخانه اسناد رسمی و با حضور وکیل متخصص امور ملکی انجام شود.

فروش ملک دیگران بدون داشتن مالکیت

یکی از رایج‌ترین شیوه‌های کلاهبرداری ملکی در ایران، فروش ملک دیگران بدون داشتن مالکیت قانونی است. در این نوع کلاهبرداری، فردی که هیچ‌گونه مالکیتی نسبت به ملک ندارد، خود را به دروغ به عنوان مالک، نماینده یا وکیل قانونی مالک معرفی می‌کند و ملک را به فروش می‌رساند. این روش به دلیل ناآگاهی برخی خریداران از اسناد و مراحل قانونی معامله، موجب بروز ضررهای جدی می‌شود.

کلاهبردار معمولاً با استفاده از اسناد جعلی، جعل هویت، یا ارائه وکالت‌نامه‌های قدیمی، محدود یا جعلی، وانمود می‌کند که حق فروش ملک را دارد. در برخی موارد، شخص حتی خود را وارث یا شریک معرفی می‌کند یا با استفاده از کپی سند و شگردهای روانی، اعتماد خریدار را جلب می‌نماید.

خریدار نیز به‌دلیل اعتماد بیش از حد یا عدم مشورت با وکیل، اقدام به پرداخت وجه می‌کند و بعداً متوجه می‌شود که فرد فروشنده اصلاً مالک نبوده و معامله باطل بوده است. در این حالت، بازگرداندن وجه پرداختی ممکن است با مشکلات فراوانی همراه باشد، خصوصاً اگر فروشنده متواری شده باشد یا اموالی برای توقیف نداشته باشد.

از نظر قانونی، چنین رفتاری کلاهبرداری و مصداق فروش مال غیر تلقی می‌شود. طبق ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر، اگر کسی مالی را که مالک آن نیست و اذن فروش از مالک ندارد به دیگری انتقال دهد، مرتکب جرم شده و قابل تعقیب کیفری است. در این صورت، فرد کلاهبردار علاوه بر حبس و رد مال، ممکن است به پرداخت خسارت نیز محکوم شود.

برای جلوگیری از این نوع کلاهبرداری، خریداران باید قبل از هرگونه پرداخت وجه یا امضای قرارداد، از طریق اداره ثبت اسناد، استعلام مالکیت ملک را انجام دهند. همچنین ضروری است که اسناد ارائه‌شده توسط فروشنده به‌دقت بررسی شوند و در صورت وجود وکالت‌نامه، حدود اختیارات و اعتبار آن به‌صورت رسمی کنترل شود. استفاده از مشاوره وکیل متخصص ملکی در این‌گونه معاملات می‌تواند از بروز بسیاری از خسارات جلوگیری کند.

در نهایت، آگاهی و دقت در بررسی مدارک و هویت فروشنده، مهم‌ترین راهکار پیشگیری از قربانی شدن در چنین پرونده‌هایی است.

پیش‌فروش غیرقانونی آپارتمان‌ها 

پیش‌فروش غیرقانونی آپارتمان‌ها یکی از شایع‌ترین روش‌های کلاهبرداری در بازار مسکن ایران است. در این روش، سازنده یا شخصی که خود را سازنده معرفی می‌کند، بدون رعایت مقررات قانونی و بدون داشتن مجوزهای لازم، اقدام به پیش‌فروش واحدهای آپارتمانی می‌نماید. این نوع معاملات معمولاً در مراحل ابتدایی ساخت‌وساز یا حتی پیش از شروع پروژه انجام می‌شود و خریداران را در معرض خطرات جدی قرار می‌دهد.

بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹، هرگونه پیش‌فروش باید با رعایت شرایط خاصی انجام شود؛ از جمله:

• داشتن پروانه ساختمانی معتبر
• تنظیم قرارداد رسمی در دفاتر اسناد رسمی
• اخذ شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
• ثبت قرارداد در سامانه پیش‌فروش مسکن

در پیش‌فروش غیرقانونی، معمولاً هیچ‌کدام از این موارد رعایت نمی‌شود. سازنده ممکن است فقط با ارائه یک نقشه یا نمای بیرونی، واحدها را به چند نفر بفروشد و قرارداد را به صورت دستی یا قولنامه‌ای تنظیم کند. در برخی موارد حتی پروژه‌ای در کار نیست و فروشنده صرفاً با تبلیغات جذاب و قیمت پایین، اعتماد مردم را جلب می‌کند.

مشکلات رایجی که در این نوع پیش‌فروش‌ها به وجود می‌آید شامل موارد زیر است:

• عدم تکمیل پروژه یا نیمه‌کاره رها شدن ساختمان
• فروش یک واحد به چند نفر مختلف
• تغییر کاربری یا نقشه واحدها بدون اطلاع خریدار
• امتناع از تنظیم سند رسمی پس از اتمام ساخت
• تعلل در تحویل واحد یا مطالبه هزینه‌های اضافی

چنین اقداماتی مصداق کلاهبرداری است و فروشنده می‌تواند طبق ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری تحت پیگرد کیفری قرار گیرد. در مواردی که واحد به چند نفر فروخته شده باشد، موضوع به عنوان فروش معارض یا مال غیر نیز قابل طرح است.

برای پیشگیری از این نوع کلاهبرداری، خریداران باید:

• تنها با سازندگان معتبر و دارای مجوز وارد قرارداد شوند.
• از طریق اداره راه و شهرسازی یا شهرداری محل، وضعیت پروژه را استعلام کنند.
• قرارداد را تنها در دفترخانه رسمی و با حضور وکیل متخصص تنظیم نمایند.

پیش‌فروش مطمئن فقط زمانی ممکن است که چارچوب‌های قانونی دقیق رعایت شده باشد.

اجاره دادن ملک بدون داشتن مالکیت

اجاره دادن ملک بدون داشتن مالکیت واقعی، یکی از شیوه‌های رایج کلاهبرداری در بازار املاک است. در این روش، فردی که مالک ملک نیست، خود را به دروغ به عنوان مالک، نماینده یا وکیل قانونی معرفی کرده و اقدام به اجاره دادن ملک به افراد دیگر می‌کند. این نوع اقدامات معمولاً با ارائه مدارک جعلی یا سوءاستفاده از اعتماد طرف مقابل انجام می‌شود.

کلاهبردار ممکن است با به‌دست آوردن کلید ملک از طریق دوستی با مالک، کارگر بودن در ساختمان، یا حتی به عنوان مستأجر قبلی، خود را مالک یا صاحب اختیار ملک معرفی کند. وی سپس با تنظیم یک قرارداد دستی یا حتی با مراجعه به بنگاه‌های املاک غیرمجاز، ملک را به دیگران اجاره می‌دهد و مبلغ ودیعه و اجاره را دریافت می‌کند. مستأجر نیز تا مدت‌ها از جعلی بودن هویت اجاره‌دهنده اطلاعی ندارد.

این شیوه کلاهبرداری معمولاً زمانی آشکار می‌شود که مالک واقعی ملک یا مستأجر قانونی دیگر سر و کله‌اش پیدا شود و مستأجر متوجه شود که با فرد غیرمالک قرارداد بسته و عملاً فریب خورده است. در این صورت، مستأجر نه‌تنها باید ملک را تخلیه کند، بلکه برای استرداد مبالغ پرداختی نیز با مشکل جدی روبه‌رو می‌شود، به‌ویژه اگر فرد کلاهبردار متواری شده باشد یا شناسایی او دشوار باشد.

از نظر حقوقی، اجاره دادن ملک توسط شخص غیرمالک، فاقد اعتبار قانونی است. بر اساس قوانین مدنی، تنها مالک، نماینده قانونی یا وکیل دارای اختیار می‌تواند ملکی را اجاره دهد. در غیر این صورت، قرارداد اجاره باطل بوده و موضوع می‌تواند به عنوان کلاهبرداری یا انتقال مال غیر تحت پیگرد کیفری قرار گیرد. در این حالت، فرد مجرم به رد مال و حبس تعزیری محکوم خواهد شد.

برای جلوگیری از گرفتار شدن در چنین دام‌هایی، مستأجران باید:

• حتماً هویت و مالکیت فرد اجاره‌دهنده را از طریق سند رسمی و استعلام ثبتی بررسی کنند.
• قرارداد را فقط در بنگاه معتبر دارای کد رهگیری تنظیم نمایند.
• در صورت ارائه وکالت‌نامه، اعتبار و حدود اختیارات آن را دقیق بررسی کنند.
• اصل سند مالکیت را مشاهده کرده و با مشخصات فرد تطبیق دهند.

دقت در این موارد می‌تواند از بسیاری از خسارات مالی و حقوقی جلوگیری کند.

جعل سند یا قولنامه 

جعل سند یا قولنامه یکی از خطرناک‌ترین و پیچیده‌ترین روش‌های کلاهبرداری در حوزه املاک است. در این روش، کلاهبردار با ساختن یا دست بردن در اسناد ملکی مانند سند رسمی، قولنامه، وکالت‌نامه یا برگه‌های هویتی، خود را به عنوان مالک یا نماینده قانونی معرفی می‌کند و با استفاده از اسناد جعلی اقدام به فروش یا اجاره ملک می‌نماید.

جعل سند ممکن است به شکل‌های مختلفی انجام شود، مانند:

• ساختن کامل یک قولنامه یا سند جعلی
• تغییر تاریخ، نام مالک، پلاک ثبتی یا مشخصات ملک در سند
• استفاده از مهر و امضای جعلی مشاور املاک یا دفترخانه
• جعل وکالت‌نامه و معرفی خود به عنوان وکیل قانونی مالک

افراد سودجو معمولاً از نبود آگاهی حقوقی خریداران یا مستأجران سوءاستفاده کرده و با ارائه این اسناد جعلی، اعتماد طرف مقابل را جلب می‌کنند. قربانی نیز با مشاهده “مدارک ظاهراً قانونی”، مبلغ زیادی را پرداخت کرده و بعداً متوجه می‌شود که سند یا قولنامه ارائه‌شده فاقد اعتبار و جعلی بوده است.

جعل سند یک جرم کیفری سنگین محسوب می‌شود. طبق ماده ۵۲۳ تا ۵۴۲ قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات)، هرکس اسناد رسمی، اسناد عادی، قولنامه یا مهرهای ادارات دولتی و دفاتر اسناد رسمی را جعل کند یا از سند جعلی آگاهانه استفاده نماید، به حبس، جزای نقدی و محرومیت‌های اجتماعی محکوم می‌شود. همچنین، استفاده از سند جعلی (استفاده از سند مجعول) خود یک جرم مستقل و قابل تعقیب است، حتی اگر شخص سازنده سند جعلی نباشد.

برای جلوگیری از قربانی شدن در چنین کلاهبرداری‌هایی، رعایت نکات زیر ضروری است:

• مشاهده و تطبیق اصل سند مالکیت با مدارک هویتی فروشنده
• استعلام رسمی مالکیت ملک از طریق اداره ثبت اسناد و املاک
• تنظیم قرارداد فقط در دفاتر اسناد رسمی یا بنگاه‌های دارای مجوز معتبر
• بررسی دقیق وکالت‌نامه‌ها از نظر اصالت، تاریخ اعتبار و حدود اختیارات
• در صورت شک، مشورت با وکیل متخصص املاک قبل از انجام معامله

جعل اسناد ملکی می‌تواند خسارات مالی و حقوقی سنگینی به همراه داشته باشد؛ بنابراین، هوشیاری و دقت خریدار یا مستأجر، نقش اساسی در پیشگیری از این نوع جرائم ایفا می‌کند.

فروش ملک مشاع بدون رضایت سایر شرکا

ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که چند نفر در آن به‌صورت اشتراکی و بدون تفکیک حدود سهم‌ها مالکیت دارند. در چنین املاکی، هیچ‌یک از شرکا به‌تنهایی حق تصرف در کل ملک یا انجام اعمال حقوقی مؤثر مانند ساخت‌وساز، فروش، اجاره یا تغییر کاربری را ندارد مگر با رضایت سایر شرکا یا در حدود سهم خود. یکی از مشکلات رایج در این زمینه، فروش ملک مشاع بدون رضایت سایر شرکا است.

در برخی موارد، یکی از شرکا اقدام به فروش تمام ملک یا بخشی از آن می‌کند بدون آن‌که رضایت سایر مالکان را جلب کند. اگر این فروش صرفاً مربوط به سهم خودش باشد، از نظر قانونی امکان‌پذیر است، ولی به شرطی که خریدار آگاه باشد که ملک مشاع است و فروشنده فقط بخشی از ملک را منتقل می‌کند. اما اگر شریک، فراتر از سهم خود را بفروشد یا طوری وانمود کند که کل ملک متعلق به اوست، این اقدام می‌تواند مصداق فروش مال غیر یا کلاهبرداری باشد.

فروش بدون رضایت سایر شرکا اغلب باعث بروز اختلاف و دعاوی حقوقی می‌شود، زیرا خریدار تصور می‌کند مالک تمام ملک شده، در حالی که پس از خرید، متوجه مشاع بودن ملک و وجود دیگر شرکا می‌شود. این امر موجب محرومیت از تصرف آزادانه در ملک، بروز درگیری، و احتمال ورود به روند پیچیده تقاضای افراز یا تقسیم ملک خواهد شد.

از منظر قانونی، اگر فردی ملک مشاع را بیش از سهم خود بفروشد و این موضوع با سوء نیت و به قصد فریب باشد، عمل او مشمول عنوان کیفری فروش مال غیر است. در این صورت، طبق ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر، شخص خاطی به حبس، رد مال و جبران خسارت محکوم خواهد شد.

برای پیشگیری از چنین مشکلاتی، خریداران باید:

• پیش از معامله، از اداره ثبت یا مشاور حقوقی، وضعیت مالکیت و مشاع بودن ملک را استعلام کنند.
• مطمئن شوند فروشنده فقط سهم خود را می‌فروشد و سند یا توافق‌نامه شفاف تنظیم کنند.
• در صورت تمایل به خرید کل ملک، رضایت کتبی سایر شرکا را اخذ نمایند.

آگاهی از وضعیت حقوقی ملک و مشورت با وکیل متخصص می‌تواند مانع از وقوع بسیاری از اختلافات و ضررهای احتمالی شود.

فروش ملک در طرح‌های شهرداری 

فروش ملک در طرح‌های شهرداری یکی از موضوعات چالش‌برانگیز در معاملات ملکی است که می‌تواند منجر به زیان‌های جدی برای خریداران ناآگاه شود. طرح‌های شهرداری شامل انواع پروژه‌های عمومی مانند خیابان‌کشی، فضای سبز، احداث معابر، پارک، مدرسه و سایر طرح‌های عمرانی هستند که ممکن است یک ملک یا بخشی از آن در محدوده این طرح‌ها قرار گیرد.

زمانی که ملکی در طرح‌های مصوب شهرداری قرار داشته باشد، به این معناست که مالکیت خصوصی آن ممکن است به نفع منافع عمومی محدود یا سلب شود. شهرداری‌ها معمولاً پس از تصویب این طرح‌ها و اعلام رسمی آن‌ها، اقدام به تملک ملک از طریق پرداخت بهای کارشناسی یا توافق با مالک می‌کنند. در این میان، برخی مالکان برای فرار از کاهش قیمت یا دریافت خسارت ناچیز، اقدام به فروش ملک خود به دیگران می‌کنند، بی‌آنکه خریدار را از وجود طرح مطلع سازند.

از نظر قانونی، فروش چنین ملکی به خودی خود جرم نیست، اما اگر فروشنده عمداً موضوع قرار گرفتن ملک در طرح را کتمان کند و خریدار را از وضعیت مطلع نسازد، می‌تواند مشمول عنوان فریب در معامله یا تدلیس شود. در این صورت، خریدار پس از اطلاع از طرح شهرداری ممکن است با ملکی مواجه شود که قابل ساخت‌وساز یا استفاده نیست یا بخشی از آن باید به شهرداری واگذار شود.

برای جلوگیری از چنین مشکلاتی، خریداران باید پیش از انجام هرگونه معامله، با مراجعه به شهرداری منطقه یا دفتر خدمات الکترونیک شهر، استعلام رسمی از وضعیت ملک بگیرند. این استعلام مشخص می‌کند که آیا ملک در طرح‌های عمرانی مصوب قرار دارد یا خیر، و در صورت قرار داشتن، نوع و میزان تأثیر طرح بر ملک چگونه است.

همچنین توصیه می‌شود:

• معامله از طریق دفاتر املاک معتبر و با بررسی کامل اسناد صورت گیرد.
• در قرارداد فروش، وضعیت طرح‌های شهرداری به‌صراحت ذکر شود.
• در صورت بی‌اطلاعی از وضعیت ملک پس از خرید، سریعاً با وکیل متخصص املاک مشورت گردد.

اطلاع دقیق از وضعیت حقوقی و شهرسازی ملک، کلید جلوگیری از ورود به معاملات پرریسک و پرخسارت است.

ارائه اطلاعات غلط درباره موقعیت ملک – فقط توضیح (حدود ۴۰۰ کلمه)

یکی از شایع‌ترین روش‌های فریب در معاملات ملکی، ارائه اطلاعات نادرست درباره موقعیت مکانی ملک است. در این نوع تخلف، فروشنده یا مشاور املاک به‌طور عمدی موقعیت ملک را بهتر از واقعیت نشان می‌دهد یا اطلاعات غلطی درباره مجاورت با خیابان اصلی، قرار گرفتن در منطقه‌ای خاص، نزدیکی به امکانات شهری، یا خارج بودن ملک از محدوده طرح‌های توسعه شهری ارائه می‌دهد تا خریدار را به انجام معامله ترغیب کند.

برای مثال، ممکن است فروشنده ادعا کند که ملک در منطقه‌ای خاص و پرارزش واقع شده در حالی که در واقع ملک در حاشیه آن منطقه یا حتی در یک منطقه پایین‌تر قرار دارد. یا ممکن است عنوان شود که ملک در بر خیابان اصلی است، در حالی که فقط در کوچه‌ای منشعب از آن خیابان واقع شده است. همچنین در برخی موارد، فروشنده ملک را خارج از محدوده طرح‌های عمرانی شهرداری معرفی می‌کند، در حالی که ملک در طرح تعریض خیابان یا فضای سبز قرار گرفته است.

این اقدامات معمولاً با سوء نیت و به قصد فریب خریدار صورت می‌گیرد و باعث می‌شود خریدار ملک را با قیمتی بالاتر از ارزش واقعی یا در مکانی متفاوت با تصور خود خریداری کند. چنین وضعیتی ممکن است به بروز اختلافات حقوقی و درخواست فسخ یا ابطال قرارداد از سوی خریدار منجر شود.

از نظر حقوقی، ارائه اطلاعات غلط در مورد موقعیت ملک، تدلیس در معامله محسوب می‌شود. طبق ماده ۴۳۸ قانون مدنی، تدلیس یعنی فریب طرف مقابل به‌وسیله امور ظاهری یا گفتاری به‌گونه‌ای که اگر حقیقت گفته می‌شد، طرف مقابل اقدام به عقد نمی‌کرد. در صورت اثبات تدلیس، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کرده و خسارات خود را مطالبه نماید.

برای جلوگیری از این‌گونه کلاهبرداری‌ها، خریداران باید:

• قبل از خرید، شخصاً از ملک بازدید میدانی انجام دهند.
• با استفاده از نقشه‌های رسمی شهرداری یا سامانه‌های GIS موقعیت دقیق ملک را بررسی کنند.
• از وکیل یا کارشناس رسمی دادگستری برای بررسی موقعیت ملک و مدارک آن کمک بگیرند.
• معامله را در بنگاه‌های معتبر و با درج دقیق مشخصات مکانی ملک در قرارداد انجام دهند.

دقت و تحقیق در مورد موقعیت واقعی ملک، از اصلی‌ترین راهکارها برای پیشگیری از فریب در معاملات ملکی است.

فروش ملک با وکالت‌نامه جعلی یا منقضی 

فروش ملک با استفاده از وکالت‌نامه جعلی یا منقضی یکی از روش‌های متداول کلاهبرداری در معاملات ملکی است که می‌تواند خسارات مالی و حقوقی بسیار جدی برای خریداران به‌همراه داشته باشد. در این نوع کلاهبرداری، فردی که مالک واقعی ملک نیست یا نمایندگی قانونی ندارد، با استفاده از وکالت‌نامه‌ای که یا به طور کامل جعلی ساخته شده یا وکالت‌نامه‌ای که مدت اعتبار آن به پایان رسیده، خود را صاحب حق فروش معرفی می‌کند و اقدام به فروش ملک می‌نماید.

وکالت‌نامه سندی است که مالک ملک به شخص دیگری اختیار قانونی برای انجام معامله یا امور مرتبط با ملک می‌دهد. این سند باید دارای اعتبار قانونی و معتبر باشد و معمولا تاریخ اعتبار آن محدود است. وکالت‌نامه جعلی، سندی است که توسط افراد سودجو با جعل امضا، مهر یا متن ساختگی تنظیم می‌شود، در حالی که وکالت‌نامه منقضی، سندی است که مدت اعتبار آن تمام شده اما فروشنده همچنان از آن سوءاستفاده می‌کند.

فروش ملک با وکالت‌نامه جعلی یا منقضی، برخلاف ظاهر قانونی که دارد، از نظر حقوقی باطل است و خریدار پس از انجام معامله با مشکلات جدی مواجه می‌شود. مالک اصلی می‌تواند معامله را ابطال کند و خریدار ممکن است متحمل ضرر مالی سنگین شود. همچنین اگر ثابت شود فروشنده با علم به جعلی بودن یا منقضی بودن وکالت‌نامه اقدام به فروش کرده است، می‌تواند تحت تعقیب کیفری با اتهام کلاهبرداری قرار گیرد و مجازات شود.

برای جلوگیری از این نوع کلاهبرداری‌ها، خریداران باید حتماً:

• اصل وکالت‌نامه را مشاهده و از اعتبار زمانی و قانونی آن مطمئن شوند.
• وکالت‌نامه را از نظر امضا، مهر و ثبت در دفاتر اسناد رسمی بررسی کنند.
• از دفاتر ثبت اسناد رسمی یا مراجع قانونی استعلام بگیرند تا از صحت و اعتبار وکالت‌نامه اطمینان حاصل کنند.
• در صورت امکان، معامله را مستقیماً با مالک اصلی یا با حضور وکیل معتبر انجام دهند.
• در صورت شک، از وکیل متخصص حقوقی و ملکی مشورت بگیرند.

عدم توجه به این نکات می‌تواند موجب ورود به معاملاتی با اسناد غیرقانونی و ایجاد مشکلات حقوقی طولانی مدت شود که بازگرداندن حقوق و اموال در آن شرایط بسیار دشوار خواهد بود. بنابراین دقت و بررسی کامل اسناد، پیش‌شرط اصلی هر معامله ملکی امن است.

فروش ملک بدون رعایت تشریفات قانونی

فروش ملک بدون رعایت تشریفات قانونی یکی از مشکلات شایع در معاملات ملکی است که می‌تواند منجر به بطلان یا مشکلات حقوقی جدی برای طرفین معامله شود. این موضوع به معنای انجام معامله ملک بدون طی مراحل و قواعد مشخص و الزامی است که قانون برای صحت و اعتبار فروش املاک تعیین کرده است.

طبق قوانین جاری، برای فروش ملک باید چندین تشریفات و مراحل قانونی رعایت شود که مهم‌ترین آن‌ها عبارت‌اند از:

1. تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی: مطابق قانون ثبت اسناد و املاک، نقل و انتقالات املاک باید به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. معامله‌ای که به صورت قولنامه‌ای یا دستی انجام شود اما سند رسمی آن صادر نگردد، از نظر قانونی معتبر نیست و می‌تواند مشکلات زیادی به دنبال داشته باشد.
2. اخذ استعلامات لازم: فروشنده باید از صحت مالکیت خود مطمئن شود و همچنین خریدار باید از وضعیت حقوقی ملک و عدم وجود ممنوعیت یا مشکلات حقوقی مطلع گردد. عدم استعلام از مراجع قانونی می‌تواند باعث شود ملک بعداً توقیف یا در طرح‌های شهرداری قرار گرفته باشد.
3. پرداخت مالیات و عوارض قانونی: فروش ملک مشمول پرداخت مالیات نقل و انتقال و سایر عوارض شهرداری است که بدون انجام این مراحل معامله ناقص و غیرقانونی است.

فروش بدون رعایت این تشریفات قانونی باعث می‌شود که معامله به آسانی قابلیت ابطال داشته باشد. به عنوان مثال، اگر سند رسمی تنظیم نشود، خریدار نمی‌تواند مالک رسمی ملک شود و فروشنده می‌تواند ملک را دوباره به شخص دیگری بفروشد. همچنین در صورت بروز اختلاف، خریدار سند محکم و قابل استنادی برای اثبات مالکیت نخواهد داشت.

از سوی دیگر، فروش ملک بدون رعایت تشریفات قانونی، ممکن است موجب ایجاد جرائم کیفری نظیر فروش مال غیر، کلاهبرداری یا جعل سند شود، به خصوص اگر فروشنده با علم به ناتوانی در انتقال رسمی ملک اقدام به فروش کند.

برای جلوگیری از این مشکلات، خریداران و فروشندگان باید حتماً معاملات ملکی خود را در دفاتر اسناد رسمی و با رعایت تمام مراحل قانونی انجام دهند و از خدمات وکلای مجرب استفاده کنند تا ضمن حفظ حقوق خود، از بروز اختلافات و ضررهای احتمالی پیشگیری کنند.