تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مراحل مهم در پروژه‌های ساختمانی است که به‌ویژه برای طرفین مختلف، مانند مالکین ملک و پیمانکاران، اهمیت ویژه‌ای دارد. این قرارداد به‌طور کلی شرایط همکاری و تقسیم منافع و هزینه‌ها را بین طرفین تعیین می‌کند و می‌تواند پیش‌نیاز موفقیت پروژه‌های ساختمانی باشد. در این مقاله، مراحل و نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت توضیح داده خواهد شد.
مطلب مرتبط : فروشگاه قراردادها
1. مقدمه‌ای بر قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است که بین مالک ملک و پیمانکار برای ساخت یک پروژه یا ساختمان منعقد می‌شود. در این نوع قرارداد، مالک زمین یا ملک، زمین خود را در اختیار پیمانکار قرار می‌دهد تا ساختمان یا پروژه‌ای را بر روی آن بسازد. در عوض، پس از تکمیل پروژه، مالک بخشی از ساختمان ساخته‌شده یا منافع حاصل از فروش آن را دریافت می‌کند. این قرارداد معمولاً زمانی تنظیم می‌شود که مالک قادر به ساخت پروژه به‌تنهایی نیست یا تمایل به استفاده از منابع مالی پیمانکار دارد.
2. نکات اولیه پیش از تنظیم قرارداد
قبل از شروع به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، برخی از نکات باید مشخص شود تا در ادامه کار مشکلات قانونی و حقوقی بروز نکند. این نکات شامل موارد زیر است:
- بررسی وضعیت ملک: ملک باید از نظر حقوقی به‌طور کامل بررسی شود. اطمینان حاصل کنید که هیچ‌گونه بدهی، رهن، یا مشکلی در مورد مالکیت وجود ندارد.
- تعیین نوع پروژه: نوع پروژه (ساخت مسکونی، تجاری، یا اداری) باید مشخص شود. همچنین، میزان و نوع زمین در پروژه و میزان و نوع ساخت باید تعیین گردد.
- توافق بر مدت زمان پروژه: مدت زمان شروع و پایان پروژه باید مشخص باشد. این بخش از قرارداد به وضوح زمان‌بندی انجام پروژه را تعیین می‌کند.
3. محتوای قرارداد مشارکت در ساخت
در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، موارد مختلفی باید مشخص شود تا از هرگونه مشکل در آینده جلوگیری شود. موارد اصلی که باید در قرارداد درج شود عبارتند از:
3.1. مشخصات طرفین قرارداد
در این بخش باید مشخصات کامل طرفین قرارداد (مالک و پیمانکار) ذکر شود، شامل نام، نشانی، شماره ملی، شماره تلفن و هرگونه اطلاعات تماس ضروری. همچنین، باید اطلاعات کامل در مورد ملک یا زمین مورد نظر ذکر گردد.
3.2. تعیین سهم طرفین
در قرارداد باید سهم هر طرف از پروژه مشخص شود. این سهم معمولاً به دو صورت است:
- سهم مالک: معمولاً مالک بخش‌هایی از ساختمان یا یک درصد خاص از منافع حاصل از فروش یا اجاره ملک را دریافت می‌کند.
- سهم پیمانکار: پیمانکار معمولاً به‌عنوان صاحب سرمایه و منابع اجرایی پروژه، سهم خود را از طریق ساخت ساختمان و انجام عملیات پروژه به دست می‌آورد.
در این قسمت باید به‌وضوح مشخص شود که چه مقدار از ملک یا پروژه به مالک تعلق خواهد گرفت و چه مقدار به پیمانکار.
3.3. میزان سرمایه‌گذاری و منابع مالی
یکی از مهم‌ترین بخش‌های قرارداد مشارکت در ساخت، میزان سرمایه‌گذاری طرفین است. مالک باید مقدار معین زمین یا ملک را به‌عنوان سرمایه وارد پروژه کند، در حالی که پیمانکار باید هزینه‌های اجرایی و منابع مالی ساخت پروژه را تأمین کند. در این بخش باید مشخص شود که هزینه‌های مختلف ساخت، از جمله مواد اولیه، دستمزد کارگران و سایر هزینه‌ها به‌طور مشخص بر عهده کدام طرف خواهد بود.
3.4. زمان‌بندی پروژه
زمان‌بندی پروژه باید به‌طور دقیق در قرارداد ذکر شود. تاریخ شروع و پایان پروژه باید مشخص باشد و همچنین نحوه تأخیرات احتمالی و جبران آن‌ها باید در قرارداد پیش‌بینی شود. اگر پروژه به‌طور قابل‌ملاحظه‌ای تأخیر داشته باشد، طرفین باید شرایط جبران خسارت یا تمدید زمان پروژه را تعیین کنند.
3.5. نحوه واگذاری ملک یا پروژه پس از تکمیل
پس از تکمیل پروژه، باید مشخص شود که مالک چه میزان از ملک یا پروژه را دریافت می‌کند و نحوه تقسیم منافع حاصل از فروش یا اجاره ملک چگونه خواهد بود. این بخش از قرارداد باید به‌طور شفاف بیان کند که مالک و پیمانکار به چه نسبت از پروژه بهره‌مند خواهند شد.
3.6. حق فسخ قرارداد
در قرارداد مشارکت در ساخت، باید شرایط فسخ قرارداد نیز ذکر شود. به‌عنوان مثال، اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکرد یا شرایط قرارداد تغییر کند، طرف دیگر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. شرایط فسخ باید به‌وضوح در قرارداد تعیین گردد تا از هرگونه ابهام جلوگیری شود.
3.7. مسئولیت‌های طرفین
در این بخش از قرارداد، باید مسئولیت‌های هر یک از طرفین مشخص شود. به‌طور مثال، پیمانکار موظف به تأمین نیروی کار و مواد اولیه است، در حالی که مالک باید مجوزهای لازم از شهرداری یا دیگر مراجع قانونی را اخذ کند. مسئولیت‌ها باید به‌طور دقیق و شفاف بیان شود تا هرگونه اختلاف نظر در آینده جلوگیری شود.
3.8. حل اختلافات و داوری
در صورت بروز اختلاف بین طرفین، نحوه حل اختلافات باید در قرارداد ذکر شود. معمولاً روش‌های داوری یا ارجاع به مراجع قضائی برای حل اختلافات در نظر گرفته می‌شود.
4. بررسی مالیات و هزینه‌ها
در قرارداد مشارکت در ساخت باید به مسائل مالیاتی نیز توجه ویژه‌ای شود. این بخش شامل انواع مالیات‌ها و عوارضی است که ممکن است بر پروژه اعمال شود. همچنین، در صورتی که ملکی به‌صورت تجاری یا مسکونی ساخته شود، باید مالیات‌های مربوطه تعیین و پرداخت گردد.
5. نکات تکمیلی و الزامات
در نهایت، برخی از نکات تکمیلی و الزامات برای قرارداد مشارکت در ساخت باید در نظر گرفته شود. این نکات عبارتند از:
- شرایط بیمه: در صورتی که پروژه نیاز به بیمه‌نامه داشته باشد، باید آن را در قرارداد ذکر کنید. بیمه‌های ممکن شامل بیمه‌های تأسیسات، بیمه مسئولیت پیمانکار، و بیمه مسئولیت کارگران است.
- موافقت‌نامه با شهرداری و مراجع قانونی: تمامی پروژه‌های ساختمانی باید مجوزهای لازم از شهرداری و سایر مراجع قانونی را دریافت کنند. این مجوزها و موافقت‌نامه‌ها باید در قرارداد مشخص شود.
- تعیین هزینه‌های جانبی: هزینه‌های اضافی مانند هزینه‌های طراحی، مشاوره، مجوزها و غیره نیز باید در قرارداد ذکر شود.
6. نتیجه‌گیری
تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت یک فرآیند پیچیده و مهم است که نیاز به دقت و بررسی‌های حقوقی دقیق دارد. این قرارداد باید تمامی جوانب پروژه، از جمله شرایط مالی، زمانی، قانونی و اجرایی را پوشش دهد تا از بروز هرگونه مشکل در آینده جلوگیری شود. داشتن یک وکیل متخصص در زمینه قراردادهای ملکی می‌تواند به طرفین قرارداد کمک کند تا تمامی شرایط به‌طور دقیق و قانونی تنظیم شده و حقوق آن‌ها به‌درستی حفظ شود.
