قراردادهای مشارکت در ساخت به‌عنوان یکی از رایج‌ترین روش‌های سرمایه‌گذاری و توسعه املاک، در عین جذابیت، با چالش‌های متعددی همراه هستند. این قراردادها که عموماً بین مالک زمین و سازنده منعقد می‌شوند، هدف اصلی‌شان ترکیب سرمایه و تخصص جهت احداث ساختمان‌های مسکونی، تجاری یا اداری است. بااین‌حال، مشکلات قراردادهای مشارکت در ساخت، به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی، مالی و اجرایی آن‌ها، می‌تواند منجر به اختلافات جدی بین طرفین شود.

عدم تنظیم دقیق قراردادهای مشارکت در ساخت

یکی از اصلی‌ترین مشکلات قراردادهای مشارکت در ساخت، نبود شفافیت و دقت در تنظیم مفاد قرارداد است. استفاده از عبارات کلی و مبهم، نادیده گرفتن جزئیات مهم مانند جدول زمان‌بندی، نحوه تقسیم سود و تعهدات مالی طرفین می‌تواند موجب اختلافات جدی شود. علاوه بر این، پیش‌بینی نکردن شرایط خاص مانند تأخیرهای اجرایی یا تغییرات اقتصادی باعث می‌شود قراردادها در عمل انعطاف‌پذیری کافی نداشته باشند. این مشکلات در نهایت منجر به درگیری حقوقی و توقف پروژه خواهد شد.

موضوع مرتبط : بهترین وکیل ملکی

مشکلات مربوط به سهم‌بندی واحدها در قراردادهای مشارکت در ساخت

سهم‌بندی ناعادلانه واحدها یکی از مسائل رایج در قراردادهای مشارکت در ساخت است. عواملی مانند تفاوت در موقعیت مکانی واحدها، نورگیری، متراژ و امکانات داخلی معمولاً در قرارداد به‌طور دقیق تعیین نمی‌شوند. این نواقص باعث می‌شود یکی از طرفین احساس کند سهم ناعادلانه‌ای دریافت کرده است. در نتیجه، اختلاف بر سر تقسیم واحدها ممکن است به مراحل قضایی کشیده شود و روند اجرای پروژه را مختل کند.

مشکلات قراردادهای مشارکت در ساخت

در وضعیت مالی آن

عدم پیش‌بینی دقیق منابع مالی یکی از جدی‌ترین مشکلات قراردادهای مشارکت در ساخت است. تأمین بودجه برای هزینه‌های مرتبط با خرید مصالح، دستمزد کارگران و اخذ مجوزها معمولاً توسط سازنده انجام می‌شود، اما هرگونه تأخیر یا کمبود در این حوزه می‌تواند پروژه را متوقف کند. از سوی دیگر، مالک نیز ممکن است در پرداخت عوارض شهرداری یا هزینه انشعابات تأخیر داشته باشد. نبود ضمانت مالی کافی در این موارد، اختلافات جدی میان طرفین ایجاد خواهد کرد.

نبود پیش‌بینی شرایط فورس ماژور در قراردادهای مشارکت در ساخت

عدم پیش‌بینی شرایط فورس ماژور مانند بلایای طبیعی، تغییرات قوانین یا بحران‌های اقتصادی در قراردادهای مشارکت در ساخت می‌تواند مشکلات بسیاری ایجاد کند. در چنین شرایطی، عدم تعیین وظایف و تعهدات طرفین باعث اختلافات شدید می‌شود. برای مثال، اگر به دلیل افزایش قیمت‌ها یا وقوع زلزله پروژه متوقف شود، ممکن است هر طرف دیگری را مسئول بداند. این مسئله باعث افزایش هزینه‌ها و توقف طولانی‌مدت پروژه خواهد شد.

مشکل مجوزها در قرارداد

عدم دریافت یا تأخیر در اخذ مجوزهای لازم، یکی از شایع‌ترین مشکلات قراردادهای مشارکت در ساخت است. گاهی پیش از شروع پروژه، سازنده یا مالک مجوزهای مهمی مانند پروانه ساخت، تغییر کاربری زمین یا استعلام‌های شهرداری را اخذ نمی‌کنند. این امر می‌تواند به تعویق پروژه یا حتی ابطال قرارداد منجر شود. همچنین، در صورت مشخص شدن تخلفات قانونی در مراحل بعدی، هزینه‌های اضافی و مشکلات حقوقی بیشتری ایجاد خواهد شد.

مشکلات فسخ و نقض قراردادهای مشارکت در ساخت

در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، شرایط و ضوابط فسخ یا جبران خسارت ناشی از نقض تعهدات به‌طور دقیق مشخص نمی‌شود. اگر یکی از طرفین تعهدات خود را انجام ندهد، طرف دیگر ممکن است نتواند برای احقاق حق خود اقدام کند. این موضوع به‌ویژه زمانی چالش‌برانگیز می‌شود که پروژه در مراحل پیشرفته قرار دارد و اختلافات باعث توقف کلی آن می‌شود. پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی و راه‌حل‌های حقوقی شفاف می‌تواند از این مشکلات جلوگیری کند.

مشکلات زمان‌بندی در قراردادهای مشارکت در ساخت

تأخیر در تکمیل پروژه یکی دیگر از مشکلات رایج در قراردادهای مشارکت در ساخت است. این تأخیرها معمولاً به دلایلی مانند مشکلات مالی، تأخیر در دریافت مجوزها یا ناتوانی در مدیریت پروژه رخ می‌دهند. نبود جدول زمان‌بندی دقیق و ضمانت‌های اجرایی برای تعهد به زمان‌بندی، باعث بروز اختلافات و طرح دعاوی حقوقی می‌شود. این مشکل علاوه بر ایجاد هزینه‌های اضافی، اعتماد میان طرفین را نیز خدشه‌دار می‌کند.

مشکلات مربوط به کیفیت 

کیفیت ساخت یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های مالکین در قراردادهای مشارکت در ساخت است. در بسیاری از موارد، مصالح و استانداردهای موردنظر در قرارداد به‌طور دقیق مشخص نمی‌شوند و سازنده برای کاهش هزینه‌ها از مواد کم‌کیفیت استفاده می‌کند. این مسئله علاوه بر کاهش ارزش ملک، به اختلافات جدی میان طرفین منجر می‌شود. تعیین معیارهای استاندارد در قرارداد و نظارت مداوم می‌تواند این مشکل را به حداقل برساند.

مشکلات ناشی از کلاهبرداری در قراردادهای مشارکت در ساخت

کلاهبرداری یکی از جدی‌ترین مشکلات در قراردادهای مشارکت در ساخت است. برای مثال، سازنده ممکن است واحدهای پروژه را به چند خریدار بفروشد یا مالک زمین را به‌طور غیرقانونی به شخص دیگری منتقل کند. این مسائل معمولاً زمانی رخ می‌دهد که قرارداد در دفاتر رسمی ثبت نشده باشد. تحقیق دقیق درباره سوابق طرف مقابل و ثبت قانونی قرارداد، از وقوع این مشکلات جلوگیری می‌کند و امنیت حقوقی طرفین را تضمین می‌کند.

مشکلات فروش واحدها 

عدم تعیین تکلیف درباره نحوه فروش و قیمت‌گذاری واحدها، یکی از مسائل مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت است. گاهی یکی از طرفین بدون مشورت با دیگری، واحدها را به فروش می‌رساند یا قیمت ناعادلانه‌ای برای آن‌ها تعیین می‌کند. این موضوع باعث تضاد منافع و ایجاد اختلافات حقوقی می‌شود. پیش‌بینی سازوکار دقیق برای فروش واحدها و تقسیم درآمد حاصل از آن، می‌تواند این مشکل را به‌طور کامل برطرف کند.