۱- جهت تعیین شرایط ساخت ،تعیین بلاعوض ،تعیین قدرالسهم، زمان بندی نقشه ها تاییدیه ها و غیره با یک کارشناس مشارکت در ساخت مشورت کنید.
۲- برای قرارداد در تمامی صفحات یک شماره قرارداد واحد و تاریخ عقد قرارداد تعیین کنید.
۳- از ذکر عنوان معامله، بیع، مبایعنامه و… در بالای قرارداد مشارکت در ساخت بپرهیزید و در تمام صفحات قرارداد مشارکت در ساخت را ذکر کنید.

قید شدن مشخصات مالکین و سازندگان در قرارداد

۴- در تعیین مشخصات مالکین و سازندگان حتماً این موارد در قرار داد قید کنید.
• نام و نام خانوادگی
• شماره ملی
• آدرس دقیق با کدپستی
• شماره تلفن ثابت و موبایل
۵- اگر شخصی با وکالت نامه اقدام به امضای قرارداد مینماید حتماً وکالت نامه را استعلام بگیرید و کپی آن را به قرارداد پیوست نمایید و در قسمت مشخصات حتماً نام مالک و وکیل را ذکر نمایید.
۶- اگر ملکی متعلق به ورثه است و هنوز وراث اقدام به دریافت سند به نام خود نکرده اند حتماً گواهی انحصار وراثت و گواهی پرداخت مالیات بر ارث را به قرارداد پیوست کنید.

مطلب مرتبط: دعوی اثبات عقد هبه
۷- قبل از معرفی سازنده به مالک یا مالکین حتماً از تجربه و سابقه خوب او اطمینان حاصل کنید. اگر بعد از نشست مشخص شود که سازنده دارای سابقه نامطلوب در منطقه خود میباشد اعتماد مالکین نسبت به شما کم شده یا شاید دیگر به شما اعتماد نکنند یادتان باشد که متعاملین نباید احساس کنند که هدف شما فقط و فقط أخذ کمیسیون است و اهمیتی به کیفیت کار خود نمیدهید بهترین قراردادهایی که از نظر حقوقی و فنی مشکلی هم نداشته اند توسط سازندگان نامناسب و با معرفی افراد غیر متخصص به بن بست رسیده اند. اعتبار قراردادها فقط به مفاد آن و یا ضمانتهای اجرایی نمیباشد بلکه اعتبار قرارداد به تعهد طرفین و شخصیت آنهاست.
۸- اگر سازنده در حال تغییر منطقه ساخت خود میباشد با دقت بیشتری تحقیق کنید شاید در منطقه فعالیت خود سابقه خوبی ندارد و برای ادامه کار مجبور به تغییر منطقه شده است.
۹- اگر سازنده تعداد زیادی پروژه در حال اجرا داشته باشد باید در خصوص مشارکت با ایشان بیشتر تحقیق کنید. قطعاً سازنده ای که کارهای زیادی .
در دست دارد وقت نظارت دقیق نسبت به همه پروژه های خود را نخواهد
داشت.
۱۰ – اطمینان حاصل کنید که ملک مورد ادعای سازنده توسط خود او ساخته شده باشد در این خصوص لطفا از همسایه ها و ساکنین تحقیق نمایید. بعد از اطمینان از این موضوع سپس سازه را به مالکین معرفی کنید. اگر مالکین بعد از بازدید از سازه متوجه شوند که ساختمان معرفی شده توسط سازنده ساخته نشده تأثیر بدی بر روی اعتبار شما خواهد
داشت.
۱۱- از معرفی سازندگانی که نمونه کار اجرا شده ندارند بپرهیزید.

۱۲- در خصوص مشارکت با شرکتهای حقوقی حتماً اساسنامه، آخرین آگهی تغییرات حدود اختیارات نماینده و حق امضای ایشان را چک کرده و با وکیل مشورت کنید.
۱۳ – اگر سازندگان چند نفر هستند حتماً در قرارداد ذکر کنید که ایشان متضامنا متعهد به انجام تعهدات و خسارات میباشند.
۱۴- اگر مالکین چند نفر هستند حتماً در قرارداد ذکر کنید که هر شخصی که به تعهدات خود عمل نکند شخصا ضامن پرداخت تمام خسارات و ضرر و زیان قرارداد خواهد بود.
۱۵ – حتماً ذکر شود که هر طرف در صورت تغییر محل اقامت، باید محل اقامتگاه جدید را به املاک طرف مقابل و داور قرارداد اطلاع دهد.
۱۶- بهتر است در قرارداد روش ابلاغ و اطلاع رسانی در خصوص مفاد قرارداد، مورد توافق واقع شود بهترین روش جهت ابلاغ، ارسال پیامک به شماره تلفن همراههایی است که در قسمت مشخصات طرفین اعلام
میشود تعیین این روش باعث صرف جویی در زمان میشود و یا میتوان امور مهم و تاثیر گذار در قرارداد از طریق ارسال اظهارنامه باشد.
۱۷ – مشخصات ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت شامل پلاک ثبتی با ذکر ،اصلی فرعی تفکیکی و قطعه طبق سند و آدرس دقیق و آدرس پستی و متراژ آن ذکر شود.
۱۸ – اگر ملک تجاری است باید نسبت به متراژ تجاری و وضعیت مالکیت تجاری و سر قفلی در قرارداد تصمیم گیری شود.
۱۹ – در قسمت موضوع ،قرارداد خلاصه ای از مفاد قرارداد را ذکر نمایید.

۲۰ در تنظیم قرارداد مشارکت و جهت کاهش زمان حصول نتیجه و امضای قرارداد، مفاد آن را در حضور طرفین جزء به جزء با توافق ایشان قطعی کرده و در پایان ،جلسه قراردادی که با توافق طرفین نگارش شده است ارائه دهید.

۲۱ – در نشستهای این ،قرارداد بیشترین ،زمان صرف بحث در خصوص . متریال و مصالح ساخت می.شود متریال را در پایان قرارداد قرار دهید تا توافق در خصوص مباحث حقوقی سریعا انجام شده و قطعی شود.
۲۲- پس از امضای قرارداد فقط و فقط وکالت کاری جهت انجام امور اداری بصورت مدت دار به سازنده داده شود. البته در برخی از قراردادهـا بـه دلیل این که بلاعوض به مالکین پرداخت میشود، علاوه بر وکالت کاری وکالت نقل و انتقال جهت انتقال سند مادر به میزان مبلغ بلاعوض از مالکین اخذ میشود.
۲۳- در اختیار سازنده قرار دادن اسناد مالکیت در تمام طول مدت قرارداد ضروری نمیباشد حتماً اسناد به صورت مقطعی و با دریافت رسید به سازنده تحویل و پس از آن دریافت شود یا در اختیار داور قرارداد قرار گیرد. در صورت لزوم میتوان کپی برابر اصل سند را در اختیار سازنده گذاشت.
۲۴- در خصوص تعیین تراکم ساختمان با یک کارشناس شهرداری مشورت کنید و به وعده های افراد غیر متخصص توجه نکنید. متاسفانه عده ای با این تحلیل که هیچ کاری در کشورمان نشد ندارد و مثلاً فلانی جواز فلان طبقه گرفته یا غیره صحبتهای غیر عملی و ترغیب کننده ای را عنوان میکنند، حتماً صحت این ادعاها را توسط یک کارشناس خبره شهرداری بررسی کنید خوشبختانه پس از تصویب و اجرایی شدن طرح تفصیلی در سال ۹۲ به موارد کمتری خارج از ضوابط شهرداری مجوزداده شد.

تعیین میزان بلاعوض قرار داد مشارکت در ساخت

۲۵- در خصوص تعیین میزان بلاعوض دقت داشته باشید که لزوماً سازنده ای که بلاعوض بیشتری میدهد گزینه بهتری نیست. باید متعاملین را توجیه نمایید که مبلغ بلاعوض باید بصورت منطقی تعیین شود نه مالکین باید مبلغی غیر منطقی تعیین کنند و نه سازنده مبلغ غیر منطقی را مطرح کند به هر حال اولین گام جهت ورود به جزئیات قرارداد مشارکت در ساخت توافق در خصوص مبلغ بلاعوض است اگر متعاملین در خصوص مبلغ بلاعوض توافق نمایند وارد پروسه قراردادی خواهند شد. بنابراین کمک به تعیین مبلغ بلاعوض منطقی احتمال انعقاد قرارداد را بالا خواهد برد.
۲۶- از نظر حقوقی سند معتبری که بتوان با استناد به آن شروط و توافقات راجع به ،تراکم ،طبقات مشاعات و قرارداد مشارکت را تنظیم نمود جواز (پروانه تخریب و نوسازی میباشد اما به دلیل وجود هزینه ها و زمان زیاد تهیه جواز توصیه میشود که قرارداد مشارکت بر اساس جزیئات دستور نقشه تنظیم شود ولی پرداخت بخشی از بلاعوض و تخلیه ملک پس از دریافت جواز صورت گیرد.

مشخصات سازه در قرارداد

۲۷- در قسمت مشخصات سازه حتماً تراکم توافق شده، تعداد طبقات مسکونی، تعداد واحد در هر طبقه تعداد طبقات مشاعات، تعداد آسانسور را مشخص و در صورت نیاز مشخصات فضاهایی چون لابی، سالن اجتماعات سرایداری سالن ،ورزشی ،استخر ،سونا، جکوزی، موتورخانه فضای نمازخانه و … را ذکر کنید در قرارداد مشارکت در ساخت هــر چقدر سکوت کمتری وجود داشته باشد احتمال وقوع اختلاف کمتر می شود.
۲۸ – در خصوص پارکینگها و انباریها حتماً یادداشت شود که به نسبت سهم هر طرف تقسیم خواهد شد.

۲۹- ترتیب انتخاب پارکینگ و انباری ها مشخص شود.
۳۰- در قرارداد ذکر نمایید که در اولین فرصت و پس از تایید نقشه های معماری حتماً تکلیف پارکینگها و انباری ها مشخص گردد.
۳۱- سعی شود دریافت بلاعوض قرارداد با چک بانکی صورت گیرد و در غیر این صورت حتماً بابت عدم وصول چکهای بلاعوض، ضرر و زیان و حق فسخ یکطرفه برای تضمین حقوق مالکین در نظر گرفته شود.
۳۲- در صورت توافق بر قرض الحسنه اسکان مدت و میزان آن را مشخص کنید.
۳۳- بسیاری از آژانسهای مسکن به دلیل مسائل شخصی سعی دارند تا هرگونه امکان فسخ قرارداد را از طرفین سلب کنند. آژانس املاکی مورد اعتماد است که قرارداد خوب و قابل اطمینانی تنظیم کند و یک قرارداد خوب باید در مواقع نیاز امکان فسخ حتى بدون مراجعه به مراجع قضایی را داشته باشد. توجه داشته باشید که کد رهگیری اولا اختیاری بوده ثانیا به معنی رسمی بودن قرارداد نیست و ثالثاً عملا چنین فرمتی در خصوص قرارداد مشارکت ساخت در اتحادیه املاک وجود ندارد ولی عدم وجود این ویژگی در قرارداد مشارکت در ساخت موجب کاهش قدرت الزام آور و تعهد آوری آن نمیشود. به همین دلیل اختیار فسخ و پیش بینی ضرر و زیان یکی از مهمترین توافقات ضمن هر قراردادی به خصوص قرارداد مشارکت در ساخت میباشد.
۳۴- محل انعقاد (منظور آژانس املاکی که قرارداد در آن امضا می شود و اجرای قرارداد محل استقرار کارگاه ساخت یا همان نشانی ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت حتماً ذکر شود.
۳۵- مدت قرارداد حتماً از زمان امضای قرارداد تا دریافت اسناد تک برگ بصورت تعداد ماه نوشته شود و در این قسمت زمان بندی پروژه بهتر است به ۴ مقطع کلی تقسیم گردد که در صورت عدم انجام تعهد از سوی سازنده امکان فسخ یا دریافت ضرر و زیان توسط مالکین وجود داشته باشد و این مهم به اتمام قرارداد اعم از این که ضرر و زیانهای پیش بینی شده موجب ترغیب سازنده به پایان ساخت گردد یا در صورت تخلف از سوی ،وی قرارداد با فسخ به اتمام برسد منتهی گردد.

مراحل ۴ گانه پیشنهادی مشارکت درساخت

دریافت جواز تخریب و نوسازی از شهرداری مربوطه.
تکمیل سفت کاری.
پایان نازک کاری و تحویل واحد ها.
دریافت اسناد تک برگ.

تبصره : در قرارداد مشارکت در ساخت برای هر یک از این ۴ مرحله یک مهلت تعیین میشود و اگر توافق طرفین بر این باشد که در مراحل و در بازه های زمانی ،متعدد بخشی از سند مادر به نام سازنده یا سازندگان شود، بهتر است در بازه های متعدد سند منتقل شود. توافق در خصوص انتقال سند مادر دارای روشها و انواع مختلفی است که در مطالب تخصصی قراردادهای آژانس املاک تقدیم حضور گردید.
۳۶- در خصوص قدرالسهم طرفین معمولاً مالکین پیشنهاد را ارائه میدهند ولی به هر حال قدر السهم باید به نحو منطقی تعیین شود تا امکان داشته باشد. اگر در خصوص قدر السهم توافق شد انعقاد قرارداد وجود باید میزان سهم هر طرف در طبقات مختلف و در کل را مشخص نمایید.
ارزیابی مذکور کاملاً تخصصی است اما جهت ایجاد اشراف اجمالی در این مورد لازم به ذکر است که میزان کل سهامی که به سازنده تعلق می گیرد بستگی به میزان سرمایه و زمان خواب سرمایه ای که سازنده در پروژه بر عهده میگیرد داشته و در تقسیم بندی سهام جهت انتقال در بازه های زمانی مختلف، بستگی به حجم سرمایه ای دارد که سازنده تا آن بازه زمانی در پروژه ملک (مالکین هزینه کرده است.
۳۷- به دلیل این که جز در موارد استثنایی تقریبا در تمام موارد قرارداد مشارکت در ساخت قبل از أخذ جواز منعقد میشود، حتماً میزان سطح اشغال مجاز و مورد توافق را تعیین کنید و همچنین برای عدم حصول این تراکم یا طبقات به واسطه شهرداری یا هر ارگان دیگر در صورتی که قصور از طرف سازنده (نباشد راهکاری جهت مذاکره مجدد دریافت ضرر و زیان یا فسخ قرارداد بصورت یکطرفه تعیین نمایید.

نحوه تعیین تراکم در قراداد مشارکت در ساخت

۳۸- در خصوص تعیین تراکم در طبقات مختلف بصورت شفاف و بدون ابهام عمل کنید اگر درصد مشارکت در طبقات مختلف متفاوت است ( مثلاً ۵ طبقه اول ۶۰. مالکین ۴۰- سازنده و طبقه ششم ۴۰ مالکین ۶۰ حتماً میزان سهم طرفین در کل را ذکر کرده و طبق آن سهم عرصه سازنده را مشخص کنید در این مثال سهم کل بدین صورت می باشد %۵۶٬۶۶ مالکین و% ۴۳٫۳۴ سازنده.
۳۹- تقسیم طبقات و واحدها را انجام دهید و در صورت وجود سهم مشترک آن سهم را در یک واحد بخصوص مشخص نمایید. به عبارت دیگر تلاش کنید حداقل بخش مشاع را برای طرفین ایجاد کنید یعنی طوری نشود که چند واحد بین طرفین مشاع باشد و اگر سهم طرفین یک آپارتمان کامل را پوشش نمیدهد و چاره ای جز ایجاد بخش مشاع سازنده نیست (به طور مثال یک آپارتمان و یک چهارم آپارتمان دیگر ) تمام سهم مشاع طرفین در یک واحد قرار بگیرد. چنانچه عنوان شد به نحوی توافق شود خرده سهم طرفین فقط در یک واحد باشد و سایر واحدها بـه صورت اختصاصی به طرفین قرارداد تعلق بگیرد.
۴۰- اگر سازنده قرار است قسمتی از سهم مالکین را خریداری نماید، حتماً قرارداد مجزایی تنظیم گردد و جهت جلوگیری از بروز مشکل برای طرفین در هر قرارداد به قرارداد دیگر اشاره شود و ۲ قرارداد همزمان به امضا برسد.
۴۱ توصیه میشود که در قرارداد در خصوص پیش فروش تعیین تکلیف شود البته بهتر این است که تا زمان اتمام عملیات ساختمانی این حق به سازنده داده نشود زیرا سازنده ای که توافق نماید بدون پیش فروش قرارداد مشارکت در ساخت را منعقد نموده و پروژه را انجام دهد یعنی توان مالی انجام این پروژه را دارد ولی سازنده ای که اصرار و تأکید بر حق پیش فروش دارد به این معنی است که سازنده توان مالی ندارد و از حاصل فروش ملک مالکین قصد ساخت را خواهد داشت که اقدامی بسیار خطرناک است اما در هر صورت اگر تصمیم بر پیش فروش گرفته شد حتماً تا قبل از پایان سفت کاری این اجازه به سازنده داده نشود و پس از آن که از عرصه به نام سازنده شده و با توافق کتبی مالکین پیش فروش صورت گیرد. به هر حال قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس توافق طرفین منعقد می شود و متصدی املاک نباید زیاده از حد در تعیین جزئیات مداخله نماید زیرا این مداخله ها در بسیاری از موارد موجب برهم خوردن نشست و عدم انعقاد قرارداد میشود. البته که پیش فروش باید بر اساس مقررات مندرج درقانون پیش فروش آپارتمانها باشد در غیر این صورت جرم و مشمول مجازات قانونی خواهد بود

تنظیم زمانبندی جهت دریافت جواز

۴۲ – در خصوص زمانبندی جهت دریافت جواز، با توجه کنترل های به شهرداری نظام مهندسی، آتش نشانی و… در تهران حداقل ۸ ماه برای این کار در نظر گرفته .شود توصیه من این است که مالکین بایک کارشناس خبره قرارداد ببندند و تمامی مراحلی که سازنده طی میکند را از طریق یک کارشناس شهرداری کنترل کنند مشاور املاک در هر سمتی به طمع گرفتن کمیسیون بیشتر نباید مسئولیت کنترل پروژه های ساختمانی را بر عهده بگیرد حتی در صورت داشتن تخصص مرتبط زیرا تعهدات آن بیش از مبلغی است که دریافت میشود و زمان زیادی را از مشاور گرفته و او را از انجام کارهای دیگر باز میدارد.
۴۳ به دلیل تبعات حقوقی که تخلیه و تحویل ملک دارد، توصیه میشود که تحویل منوط به أخذ جواز ساخت و پرداخت تمامی بلاعوض شود ولی باز هم مبنا توافق طرفین است.
۴۴- زمان اجرای پروژه بسته به میزان طبقات و متراژ، متفاوت است. مثلاً پروژه ای در یک زمین ۳۰۰ متری با ۶ سقف را از زمان دریافت جواز می توان بین ۱۸ تا ۲۴ ماه تمام کرد و البته اگر اسکلت فلزی باشد این زمان کمتر خواهد بود به همین دلیل به دلیل ضمانت اجراهایی که در قرارداد برای تحویل پروژه و تحویل اسناد تک برگ آنها توافق میشود، باید زمان اجرای پروژه و اخذ سند با دید کارشناسی به متعاملین ارائه شده و درقرارداد نیز به طور دقیق قید شود.
۴۵- حداکثر ۸ ماه پس از تحویل آپارتمانها برای دریافت سند تک برگ مهلت تعیین کنید.

۴۶ – نکته مهم در خصوص اقدام جهت دریافت پایان کار ساختمان هیچ نیازی به پایان نازک کاری نمیباشد.
۴۷- در خصوص هرگونه تأخیر در مراحل اداری که خارج از اراده سازنده بوده و ناشی از قصور سازنده نباشد در قرارداد توافق شود اگر داور مرضی الطرفين عدم قصور سازنده در تأخیر یا خارج از اراده بودن تأخیر را تایید کند باید به تناسب به مدت قرارداد اضافه شود در غیر این صورت شامل ضرر و زیان خواهد شد. –
۴۸- به دلیل اهمیت موضوع و وقوع اختلافهای بسیار در این خصوص مجدداً تأکید میشود در خصوص انتقال قدرالسهم به نام سازنده حتماً
در ۳ الی ۴ مرحله و با توجه به هزینه کرد سازنده صورت گیرد ه پس از دریافت جواز در صورتی که عوارض ساختمان مبلغ معادلی ازارزش زمین باشد.
پس از اتمام سفت کاری
پس از تحویل ملک قابل سکونت
پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی
۴۹- برخی سازندگان پیشنهاد میدهند که جهت کمتر شدن مالیات نقل و انتقال یک بار سهم سازنده در ابتدای کار به نام ایشان شود و سازنده در خصوص این مقدار وکالتهای فروش بلاعزل به مالکین داده و پس از ایفای تعهدات از سوی سازنده وکالت ابطال گردد.