در سال‌های اخیر، با افزایش تقاضا برای خرید مسکن، قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان به یکی از روش‌های رایج معامله ملک تبدیل شده‌اند. این قراردادها، اگرچه در نگاه اول فرصتی مناسب برای خریداران و سرمایه‌گذاران محسوب می‌شوند، اما در بسیاری از موارد به بستر سوءاستفاده و کلاهبرداری نیز تبدیل شده‌اند. کلاهبرداری در قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان معمولاً از طریق عدم رعایت تعهدات سازنده، فروش یک واحد به چندین نفر، یا ارائه اطلاعات نادرست در مورد مشخصات ملک صورت می‌گیرد.
نبود آگاهی کافی از قوانین و مقررات مرتبط، ضعف در نظارت نهادهای قانونی، و نبود ضمانت‌های اجرایی مناسب از جمله عواملی هستند که به افزایش تخلفات در این حوزه دامن می‌زنند. در این میان، بسیاری از خریداران به دلیل عدم بررسی دقیق مفاد قرارداد و عدم دریافت مشاوره حقوقی، در دام این نوع کلاهبرداری‌ها گرفتار می‌شوند. در نتیجه، آشنایی با اصول حقوقی، دقت در مفاد قرارداد، و بررسی سوابق فروشنده می‌تواند به کاهش ریسک چنین معاملاتی کمک کند.
نقش وکیل ملکی در جلوگیری از کلاهبرداری در قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان
مفهوم پیش‌فروش آپارتمان
پیش‌فروش آپارتمان به معنای انتقال مالکیت یک واحد مسکونی در مرحله ساخت یا قبل از تکمیل آن به خریدار، بر اساس قرارداد مشخص و با شرایط معین است. در این روش، خریدار مبلغی را به‌صورت تدریجی و مطابق با پیشرفت پروژه پرداخت می‌کند و پس از اتمام ساخت، مالکیت رسمی واحد را دریافت می‌نماید.
یکی از مهم‌ترین دلایل روی‌آوردن خریداران به پیش‌فروش، قیمت پایین‌تر آن نسبت به خرید آپارتمان‌های آماده است. از سوی دیگر، سازندگان نیز از طریق این روش تأمین مالی پروژه خود را انجام داده و هزینه‌های ساخت را پوشش می‌دهند. با این حال، این نوع معامله نیازمند دقت بالایی است، زیرا در برخی موارد، خریداران با تأخیر در تحویل، تغییر مشخصات ساختمان، یا حتی کلاهبرداری مواجه می‌شوند.
برای جلوگیری از مشکلات حقوقی، قانون پیش‌فروش ساختمان در ایران الزاماتی را برای این نوع قراردادها تعیین کرده است. بر اساس این قانون، پیش‌فروش باید در قالب سند رسمی و تحت نظارت دفاتر اسناد رسمی انجام شود. همچنین، مشخصات دقیق واحد، زمان تحویل، نحوه پرداخت و ضمانت‌های اجرایی باید به‌طور شفاف در قرارداد قید شود.
در نهایت، آگاهی از قوانین، مشورت با وکیل متخصص، و بررسی دقیق سوابق سازنده، از مهم‌ترین اقداماتی است که خریداران باید در زمان عقد قرارداد پیش‌فروش انجام دهند تا از خطرات احتمالی جلوگیری کنند.
شیوه‌های رایج کلاهبرداری در پیش‌فروش آپارتمان
- فروش یک واحد به چندین نفر: یکی از رایج‌ترین روش‌های کلاهبرداری این است که فروشنده یا سازنده یک واحد آپارتمان را به چندین خریدار به‌صورت هم‌زمان یا در بازه‌های زمانی مختلف واگذار می‌کند.
- عدم رعایت تعهدات ساخت: در برخی موارد، فروشنده وعده ساخت آپارتمانی با ویژگی‌های خاصی را می‌دهد، اما پس از مدتی مشخص می‌شود که سازه نهایی با مشخصات قرارداد مطابقت ندارد.
- عدم دریافت مجوزهای قانونی: برخی از سازندگان بدون داشتن مجوزهای لازم از شهرداری و سایر مراجع قانونی، اقدام به پیش‌فروش واحدها می‌کنند که در نهایت به ضرر خریداران تمام می‌شود.
- عدم تحویل به‌موقع آپارتمان: تأخیرهای طولانی‌مدت در تحویل واحدها یکی دیگر از روش‌هایی است که کلاهبرداران برای بهره‌برداری مالی بیشتر از آن استفاده می‌کنند.
- استفاده از قراردادهای غیررسمی: برخی از کلاهبرداران با استفاده از قراردادهای دستی و غیررسمی، امکان پیگیری قانونی را برای خریداران دشوار می‌کنند.
روش‌های پیشگیری از کلاهبرداری در قراردادهای پیش‌فروش
- بررسی اعتبار فروشنده یا سازنده: تحقیق در مورد پیشینه و سوابق فروشنده و شرکت سازنده از طریق مراجع قانونی و شهرداری بسیار مهم است.
- اطمینان از وجود مجوزهای لازم: قبل از امضای قرارداد، باید مجوزهای ساخت و پیش‌فروش پروژه بررسی شوند.
- ثبت رسمی قرارداد: قراردادهای پیش‌فروش باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند تا اعتبار قانونی داشته باشند.
- مشاوره حقوقی قبل از امضای قرارداد: بهره‌گیری از وکلای متخصص در زمینه املاک می‌تواند از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند.
- مطالعه دقیق شرایط قرارداد: خریداران باید قبل از امضای قرارداد، تمامی بندها و شرایط آن را به‌دقت مطالعه کنند و در صورت وجود ابهام، از مشاوران حقوقی کمک بگیرند.
اقدامات قانونی در صورت وقوع کلاهبرداری
- ثبت شکایت در مراجع قضایی: در صورت بروز تخلف، خریداران می‌توانند از طریق دادسرا و محاکم حقوقی نسبت به احقاق حقوق خود اقدام کنند.
- ارجاع پرونده به شورای حل اختلاف یا دادگاه: در برخی موارد، امکان حل‌وفصل اختلافات از طریق شورای حل اختلاف وجود دارد.
- درخواست فسخ قرارداد و استرداد وجه: در صورتی که فروشنده به تعهدات خود عمل نکند، خریدار می‌تواند درخواست فسخ قرارداد را ارائه داده و مبلغ پرداختی خود را مطالبه کند.
- شکایت از طریق سازمان‌های نظارتی: شکایت به سازمان تعزیرات حکومتی و اداره کل راه و شهرسازی نیز یکی از راهکارهای مقابله با تخلفات در این حوزه است.
نتیجه‌گیری
پیش‌فروش آپارتمان به دلیل ماهیت خود می‌تواند بستری برای سوءاستفاده و کلاهبرداری باشد. خریداران باید با آگاهی کامل از قوانین، تحقیق کافی در مورد فروشنده، و ثبت رسمی قرارداد، از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنند. در صورت مواجهه با کلاهبرداری، اقدامات قانونی مناسب می‌تواند به احقاق حقوق خریداران کمک کند.
