مبایعه‌نامه یکی از اسناد مهم در معاملات ملکی است که تعهدات خریدار و فروشنده را مشخص می‌کند. تنظیم صحیح این سند از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کرده و امنیت معامله را تضمین می‌کند. در صورت بی‌توجهی به جزئیات، امکان وقوع اختلافات و حتی ابطال قرارداد وجود دارد. بنابراین، آگاهی از نکات مهم در تنظیم مبایعه‌نامه برای هر دو طرف معامله ضروری است. در این مقاله، به بررسی موارد کلیدی پرداخته می‌شود که رعایت آن‌ها موجب تنظیم یک مبایعه‌نامه معتبر و قانونی خواهد شد.

۱. تعریف مبایعه‌نامه

مبایعه‌نامه چیست؟

مبایعه‌نامه یک قرارداد رسمی و مکتوب است که میان خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود و به موجب آن، فروشنده متعهد می‌شود ملک یا مال غیرمنقول مشخصی را به خریدار منتقل کند. این سند تعهد به بیع محسوب شده و پس از امضا، برای طرفین الزام‌آور است.

نکات مهم در تنظیم مبایعه‌نامه

1. مشخصات طرفین معامله: نام، نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس و اطلاعات تماس خریدار و فروشنده باید به‌طور دقیق قید شود.
2. مشخصات ملک: پلاک ثبتی، مساحت، موقعیت جغرافیایی و نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری) باید در متن قرارداد درج گردد.
3. مبلغ و نحوه پرداخت: قیمت ملک، شرایط پرداخت (نقدی، اقساطی، چک) و جزئیات چک‌ها ذکر شود.
4. تعهدات طرفین: شامل تحویل ملک، انتقال سند در موعد مقرر و پرداخت هزینه‌های قانونی.
5. شرایط فسخ: مواردی که موجب فسخ قرارداد می‌شود، مانند عدم پرداخت مبلغ در موعد تعیین‌شده یا مشکلات حقوقی ملک.
6. وجه التزام: مبلغی به عنوان خسارت در صورت عدم اجرای تعهدات تعیین شود.

مبایعه‌نامه باید در حضور شاهدان تنظیم شده و ترجیحاً در دفاتر مشاور املاک معتبر یا تحت نظر وکیل ثبت گردد تا از مشکلات حقوقی احتمالی جلوگیری شود.

مبایعه‌نامه و اهمیت مشاوره با بهترین وکیل ملکی در کرج

مبایعه‌نامه یک سند حقوقی است که به موجب آن، فروشنده تعهد می‌کند تا ملکی را با شرایط مشخص به خریدار واگذار کند. این سند یکی از مهم‌ترین مدارک در معاملات ملکی محسوب می‌شود و در صورت تنظیم نادرست، می‌تواند منجر به مشکلات حقوقی و حتی ابطال معامله شود. ازاین‌رو، تنظیم صحیح این قرارداد و مشورت با بهترین وکیل ملکی در کرج می‌تواند از بروز اختلافات و ضررهای احتمالی جلوگیری کند.

یکی از مواردی که وکیل ملکی در تنظیم مبایعه‌نامه بررسی می‌کند، احراز هویت طرفین، صحت مدارک مالکیت، تعیین دقیق شروط و تعهدات طرفین و اطمینان از قانونی بودن معامله است. همچنین، یک وکیل با تجربه می‌تواند در صورت بروز اختلاف، از حقوق موکل خود دفاع کند و اقدامات قانونی لازم را انجام دهد.

برای درک بهتر نحوه تنظیم مبایعه‌نامه، مطالعه نمونه قرارداد ملکی می‌تواند مفید باشد. این نمونه‌ها شامل اطلاعاتی همچون مشخصات طرفین، جزئیات ملک، مبلغ معامله، شرایط پرداخت و ضمانت‌های اجرایی است.

با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی معاملات املاک، توصیه می‌شود قبل از امضای مبایعه‌نامه، از یک وکیل متخصص در کرج مشورت بگیرید تا از صحت معامله و حفظ حقوق خود اطمینان حاصل کنید.

نمونه از مبایعه نامه

ماده ۱ طرفین معامله:

فروشنده ……………. فرزند…………….. شماره شناسنامه …….. ………صادره از ……………. متولد……….. شغل ……………. نشانی……………………………………………… اصالتاً / ولايتاً / وكالتاً / طبق وکالتنامه رسمی ….تنظیمی دفترخانه اسناد رسمی شماره………………………… ……………. به شماره……….. مورخ

خریدار/ خریداران فرزند………….. شماره شناسنامه …………… صادره از……….. متولد…….. شغل ……….. نشانی …………………………………….. . اصالتاً / ولايتاً / وكالتاً / طبق وكالتنامه رسمي به شماره ……………. مورخ……………………………. تنظیمی دفترخانه اسناد رسمی شماره ………………………

ماده ۲ مورد معامله:

….. تمامی…….. دانگ یک دستگاه آپارتمان دارای پلاک ثبتی…………. فرعی از…………. اصلی به مساحت اعیانی متر مربع و به صورت……………. خوابه و مساحت عرصه……………… متر مربع واقع در اراضی…………….. بخش ………… نشانی محل وقوع ملك ………. واحد……………… به شماره ثبت……………….دفتر………………. صفحه……………..  به شماره ورقه مالكيت……………….. طبق سند قطعی غیر منقول بشماره ……………… مورخ ……….. دفترخانه اسناد رسمی شماره ………. و با جمیع توابع شرعیه و لواحق عرفیه آن بدون استثناء عرصتاً و اعیاناً به انضمام برق به شماره پرونده………… و آب به شماره اشتراک ………… و گاز شهری به شماره شناسایی……….. . و یک رشته تلفن دائر به شماره ……… و انباری به مساحت ……….. متر مربع و پارکینگ شماره ……. و دارای پایان کار ساختمان به شماره …………. مورخه…….. صادره از سوی شهرداری منطقه………… می باشد که خریدار مورد معامله را رویت کامل نموده و از کم و کیف آن از هر جهت اطلاع و آگاهی حاصل نمود و دیگر وسایل منصوب در مورد معامله به شرح

ماده ۳- ثمن معامله:

مبلغ………………………….. ریال، معادل………………………… تومان وجه رایج کشور مورد توافق قرار گرفت که به صورت ذیل از سوی خریدار به فروشنده پرداخت میگردد مبلغ………………………….. ریال، معادل. ……… تومان به عنوان قسمتی از ثمن به شرح …………….. و الباقي به صورت…………………. مبلغ……………………… ریال زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی. و به تاریخ …………………………به فروشنده پرداخت و تسویه حساب نهائی می گردد.

ماده 4- شروط و تعهدات متعاملین:

معامله بين متعاملین واقع شده و طرفین ايجاباً و قبولاً صيغه عقد بیع را جاری و متعهد شرعی و قانونی گردیدند دقیقاً به تعهدات داده شده خود عمل نمایند.

الف – فروشنده متعهد گردید مورد معامله و ادر تاریخ…………………… صحیح و سالم تخلیه کامل کرده و در مقابل اخذ رسید کتبی به خریدار تحویل نماید و در صورت عدم تحویل به موقع فروشنده علاوه بر تخلیه و تحویل مورد معامله ملزم به تادیه روزانه مبلغ……………………… ريال بعنوان خسارت تاخیر تخلیه و تحويل وجه التزام به خریدار خواهد بود و خریدار محق است از طریق مراجع رسمی جهت تخلیه و تحویل و وصول وجه التزام مقرر نیز اقدام نماید و متقابلاً چنانچه تاخیر در عدم تادیه به موقع الباقی ثمن را که بشرح فوق مقرر گردیده داشته باشد روزانه مبلغ…………….. ریال به عنوان خسارت تاخیر در عدم تادیه به موقع الباقی ثمن به فروشنده بپردازد و تا زمان تنظیم سند رسمی این قرارداد حاکم بر رابطه حقوقی متعاملین خواهد بود.

۲. ارکان اصلی مبایعه‌نامه

یک مبایعه‌نامه معتبر شامل ارکان زیر است:

1. مشخصات طرفین معامله: شامل نام، نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس و شماره تماس خریدار و فروشنده
2. مشخصات مورد معامله: مشخصات دقیق ملک، از جمله پلاک ثبتی، مساحت، نوع کاربری، آدرس دقیق و ویژگی‌های خاص
3. مبلغ معامله و نحوه پرداخت: مبلغ کل، نحوه پرداخت (نقد، چک یا وام بانکی) و شرایط پرداخت اقساطی
4. تعهدات طرفین: تعهدات فروشنده نسبت به انتقال سند، تسویه بدهی‌های ملک، تحویل مورد معامله و سایر الزامات
5. زمان و محل تنظیم سند رسمی: تاریخی که فروشنده باید برای انتقال سند در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شود
6. شرایط فسخ و وجه التزام: شرایطی که هر یک از طرفین می‌توانند معامله را فسخ کنند و مبلغ خسارت در صورت تخلف از قرارداد

۳. نکات حقوقی مهم در تنظیم مبایعه‌نامه

الف) احراز هویت طرفین

قبل از امضای مبایعه‌نامه، باید هویت طرفین احراز شود. برای این کار، کارت ملی و شناسنامه آن‌ها بررسی گردد و تطبیق داده شود. در صورت معامله از طریق وکیل، باید وکالت‌نامه رسمی مطالعه شود تا از اعتبار آن مطمئن شوید.

ب) بررسی مدارک مالکیت

مدارک مالکیت فروشنده باید به‌طور دقیق بررسی شود. این اسناد شامل سند رسمی، پایان‌کار و گواهی عدم خلافی شهرداری است. در صورتی که ملک دارای وام یا در رهن بانک باشد، باید این موضوع در مبایعه‌نامه قید شود.

ج) بررسی وضعیت ثبتی و حقوقی ملک

ملک باید فاقد مشکلات حقوقی مانند توقیف، مصادره، رهن یا ممنوع‌المعامله بودن باشد. برای این منظور، می‌توان از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام گرفت.

د) درج مشخصات دقیق ملک

تمام مشخصات ملک، از جمله مساحت، نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری)، تعداد اتاق‌ها و سایر ویژگی‌های مهم باید به‌درستی در مبایعه‌نامه ذکر شود.

ه) تعیین تکلیف بدهی‌های ملک

قبل از خرید ملک، باید از فروشنده درباره بدهی‌های مربوط به آب، برق، گاز، عوارض شهرداری و مالیات استعلام شود. در صورتی که ملک بدهی دارد، در مبایعه‌نامه باید مشخص شود که چه کسی مسئول پرداخت آن است.

۴. شرایط پرداخت و تنظیم چک‌ها

در مبایعه‌نامه باید نحوه پرداخت مشخص شود. چنانچه پرداخت از طریق چک صورت می‌گیرد، شماره چک، مبلغ، تاریخ سررسید و نام بانک صادرکننده درج گردد. همچنین، توصیه می‌شود چک‌ها در وجه فروشنده صادر شود و از صدور چک در وجه حامل خودداری شود.

۵. شروط و تعهدات طرفین

در قرارداد، تعهدات هر یک از طرفین به‌روشنی مشخص شود. برخی از تعهدات رایج عبارتند از:

• تعهد فروشنده به تحویل ملک در موعد مقرر
• تعهد خریدار به پرداخت مبلغ در سررسیدهای تعیین‌شده
• مسئولیت طرفین در قبال تأخیر یا عدم انجام تعهدات

۶. درج شرایط فسخ قرارداد

شرایطی که بر اساس آن، هر یک از طرفین می‌توانند قرارداد را فسخ کنند، باید به‌طور واضح مشخص شود. برخی از این شرایط عبارتند از:

• عدم پرداخت وجه در موعد مقرر
• عدم حضور فروشنده در دفترخانه جهت انتقال سند
• مشخص شدن مشکلات حقوقی یا ثبتی در مورد ملک

۷. وجه التزام و خسارت تأخیر

برای ضمانت اجرای تعهدات، مبلغی به عنوان وجه التزام در قرارداد تعیین می‌شود. به عنوان مثال، اگر فروشنده در موعد مقرر برای انتقال سند در دفترخانه حاضر نشود، باید مبلغی به عنوان خسارت پرداخت کند.

۸. حضور شهود در تنظیم مبایعه‌نامه

بهتر است هنگام امضای مبایعه‌نامه، دو شاهد حضور داشته باشند و آن را امضا کنند. این امر باعث کاهش ریسک بروز اختلافات در آینده خواهد شد.

۹. امضای مبایعه‌نامه و ثبت در سامانه ثبت معاملات املاک

پس از امضای مبایعه‌نامه، توصیه می‌شود که آن را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات ثبت کنید تا از اعتبار بیشتری برخوردار گردد.

۱۰. تنظیم مبایعه‌نامه در دفاتر مشاور املاک معتبر

اگر معامله از طریق مشاور املاک انجام می‌شود، باید از اعتبار دفتر املاک اطمینان حاصل کنید. همچنین، لازم است مبایعه‌نامه در سربرگ اتحادیه مشاورین املاک تنظیم گردد.

نتیجه‌گیری

تنظیم صحیح مبایعه‌نامه نقش مهمی در جلوگیری از مشکلات حقوقی دارد. توجه به جزئیات قرارداد، احراز هویت طرفین، بررسی مدارک ملک، تعیین دقیق نحوه پرداخت و شروط فسخ، از جمله اقداماتی است که می‌تواند امنیت معامله را افزایش دهد. برای کاهش ریسک‌های احتمالی، توصیه می‌شود قبل از امضای مبایعه‌نامه با یک وکیل متخصص مشورت کنید.