در روابط میان موجر و مستأجر، گاهی شرایطی به وجود می‌آید که موجر نیازمند تخلیه فوری ملک است و ادامه تصرف مستأجر برای او مشکلاتی ایجاد می‌کند. در این موارد، قانونگذار امکان درخواست حکم تخلیه فوری را در شرایط خاصی فراهم کرده است. تخلیه فوری معمولاً در قراردادهایی امکان‌پذیر است که به صورت رسمی تنظیم شده باشند یا مدت آن‌ها به پایان رسیده باشد و مستأجر از تخلیه ملک خودداری کند. گرفتن این حکم نیازمند طی روند قانونی مشخصی از طریق مراجع قضایی است. شناخت درست از شرایط و مراحل اخذ حکم تخلیه فوری، می‌تواند زمان و هزینه موجر را کاهش داده و از بروز اختلافات بیشتر جلوگیری کند. در ادامه، به توضیح مراحل قانونی و نکات مهم در خصوص نحوه دریافت این حکم خواهیم پرداخت.

نقش وکیل ملکی در گرفتن حکم تخلیه فوری

در فرایند حقوقی اخذ حکم تخلیه فوری، حضور وکیل متخصص نقش مهمی در تسریع روند و جلوگیری از اشتباهات حقوقی دارد. زمانی که موجر با خودداری مستأجر از تخلیه ملک مواجه می‌شود، نیاز دارد تا با استناد به مدارک قانونی مانند سند مالکیت و قرارداد اجاره، نسبت به ثبت دادخواست تخلیه فوری اقدام کند. این روند، اگرچه در ظاهر ساده به نظر می‌رسد، اما پیچیدگی‌های قانونی متعددی دارد که تنها با تجربه و دانش حقوقی قابل مدیریت است.

در این میان، بهترین وکیل ملکی در کرج می‌تواند با بررسی دقیق مستندات، نگارش صحیح دادخواست، انتخاب مرجع صالح (شورای حل اختلاف یا دادگاه)، و پیگیری جدی پرونده، روند رسیدگی را تسهیل کند. همچنین، در مواردی که مستأجر به دلایل غیرقانونی از تخلیه خودداری می‌کند یا قرارداد به صورت عادی تنظیم شده و رسمی نیست، وکیل ملکی می‌تواند با ارائه استدلال‌های حقوقی و استفاده از رویه قضایی موجود، امکان دریافت حکم تخلیه را فراهم کند.

از دیگر نقش‌های مهم وکیل ملکی در این فرآیند، مشاوره دقیق درباره نحوه تنظیم قراردادهای اجاره برای پیشگیری از مشکلات احتمالی در آینده است. به علاوه، چنانچه مستأجر پس از صدور حکم تخلیه از اجرای آن سر باز زند، وکیل می‌تواند از طریق اجرای احکام، دستور تخلیه را پیگیری کرده و اقدامات قانونی لازم را انجام دهد.

بنابراین بهره‌گیری از تخصص بهترین وکیل ملکی در کرج نه تنها شانس موفقیت موجر در دریافت حکم تخلیه فوری را افزایش می‌دهد، بلکه از اتلاف وقت و هزینه نیز جلوگیری می‌کند. حضور وکیل باتجربه در این مسیر، آرامش خاطر و اطمینان قانونی را برای موکل به همراه دارد.

تعریف تخلیه فوری

تخلیه فوری به نوعی از دستور قضایی اطلاق می‌شود که در آن مالک یا موجر می‌تواند در صورت فراهم بودن شرایط قانونی، بدون نیاز به طی فرآیند طولانی دادرسی، ملک خود را از تصرف مستأجر یا متصرف خارج کند. این اقدام معمولاً در مواردی به کار می‌رود که قرارداد اجاره به پایان رسیده و مستأجر از تخلیه ملک خودداری می‌کند، یا اجاره‌نامه رسمی باشد و موجر تقاضای تخلیه فوری کند.

در این نوع پرونده‌ها، مالک با ارائه دادخواست به شورای حل اختلاف و مستنداتی همچون اجاره‌نامه رسمی و سند مالکیت، تقاضای صدور دستور تخلیه فوری را ثبت می‌کند. اگر شرایط قانونی فراهم باشد، شورا بدون نیاز به تشکیل جلسات رسیدگی طولانی، دستور تخلیه فوری را صادر می‌کند. این دستور قابلیت اجرا از طریق اجرای احکام را دارد و مستأجر ملزم به تخلیه ملک در مدت زمان کوتاهی خواهد بود.

شرط اصلی برای صدور تخلیه فوری، وجود اجاره‌نامه رسمی یا اجاره‌نامه عادی دارای امضای دو شاهد است. همچنین اتمام مدت قرارداد یا تحقق یکی از شروط مندرج در قرارداد که تخلیه را الزامی کرده، ضروری است. تخلیه فوری به‌منظور حمایت از حقوق مالک و جلوگیری از تصرفات غیرقانونی طراحی شده و امکان استفاده از آن، به ویژه در شرایط خاص مانند نیاز فوری مالک به ملک، بسیار کاربردی و مهم است.

 تفاوت تخلیه فوری با تخلیه عادی

تخلیه فوری و تخلیه عادی هر دو روش‌هایی برای خروج مستأجر از ملک توسط موجر هستند، اما از نظر مراحل قانونی، سرعت اجرا و شرایط لازم تفاوت‌هایی اساسی دارند.

تخلیه فوری حالتی است که در آن مالک یا موجر می‌تواند با داشتن مدارک قانونی مشخص مانند اجاره‌نامه رسمی یا اجاره‌نامه عادی با دو شاهد معتبر، در صورت پایان مدت قرارداد یا تحقق شرطی برای تخلیه، به شورای حل اختلاف مراجعه و تقاضای صدور دستور تخلیه فوری کند. در این روش، پس از ثبت دادخواست و بررسی ابتدایی مدارک، چنانچه شرایط قانونی فراهم باشد، شورا بدون تشکیل جلسه رسیدگی طولانی، دستور تخلیه را صادر می‌کند. این دستور، جنبه فوری داشته و در مدت کوتاهی توسط اجرای احکام انجام می‌شود. هدف از این روش، جلوگیری از تضییع حقوق مالک در موارد واضح و مشخص است.

در مقابل، تخلیه عادی به فرآیندی گفته می‌شود که موجر باید برای آن دادخواست حقوقی در دادگاه ارائه کند و مانند دیگر دعاوی، مراحل کامل دادرسی از جمله ثبت دادخواست، تشکیل جلسات دادگاه، دفاعیات طرفین، صدور حکم و سپس اجرای آن طی می‌شود. این مسیر معمولاً زمان‌برتر است و برای شرایطی به کار می‌رود که مدارک رسمی یا شاهد معتبر وجود ندارد، یا مستأجر به دلایلی تخلیه را رد می‌کند و موضوع نیاز به بررسی قضایی دارد.

بنابراین، تفاوت اصلی میان تخلیه فوری و عادی در سرعت رسیدگی، مدارک مورد نیاز و مرجع صالح برای رسیدگی است. تخلیه فوری نیازمند شرایط خاصی است و در صورت احراز این شرایط، بسیار سریع‌تر از تخلیه عادی اجرا می‌شود. از این‌رو موجرانی که به دنبال راهی سریع برای پس‌گیری ملک خود هستند، در صورت فراهم بودن شرایط قانونی، ترجیح می‌دهند از تخلیه فوری استفاده کنند.

 شرایط قانونی لازم برای تخلیه فوری

برای اخذ دستور تخلیه فوری از مراجع قانونی، شرایط مشخص و معینی در قانون پیش‌بینی شده که در صورت وجود این شرایط، مالک یا موجر می‌تواند بدون طی فرآیند طولانی دادرسی، ملک خود را بازپس گیرد. این شرایط به شرح زیر است:

1. وجود قرارداد اجاره: مهم‌ترین شرط برای تخلیه فوری، وجود قرارداد اجاره بین موجر و مستأجر است. این قرارداد باید یا رسمی باشد (یعنی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد) یا عادی اما دارای امضای دو شاهد معتبر باشد. اجاره‌نامه‌هایی که بدون امضا یا فاقد شاهد هستند، قابلیت استفاده در روند تخلیه فوری را ندارند.
2. پایان مدت اجاره یا تحقق شرط تخلیه: قرارداد باید به پایان رسیده باشد و مستأجر همچنان از تخلیه خودداری کند. یا در مواردی که در قرارداد شرطی برای تخلیه پیش‌بینی شده (مثلاً در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها)، باید آن شرط محقق شده باشد.
3. ارائه سند مالکیت: مالک یا موجر باید سند مالکیت رسمی ملک را ارائه دهد تا اثبات شود که او حق قانونی برای درخواست تخلیه دارد. در صورتی که مالک، شخص ثالثی غیر از موجر باشد، باید وکالت‌نامه یا مدارک معتبر برای پیگیری تخلیه ارائه دهد.
4. عدم طرح دعوای متقابل از سوی مستأجر: اگر مستأجر دعوایی علیه موجر مطرح کند (مانند ادعای مالکیت یا فسخ قرارداد)، تخلیه فوری منتفی شده و موضوع وارد مسیر تخلیه عادی می‌شود.
5. ارائه دادخواست به مرجع صالح: موجر باید دادخواست تخلیه فوری را به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تقدیم کند. اگر مدارک کامل و شرایط فراهم باشد، شورا در زمان کوتاه دستور تخلیه را صادر می‌کند.

 مبنای قانونی تخلیه فوری

تخلیه فوری یکی از راهکارهای قانونی برای بازپس‌گیری سریع ملک توسط موجر است که مبنای آن در مقررات مدنی و آیین دادرسی مدنی جمهوری اسلامی ایران پیش‌بینی شده است. این نوع تخلیه برای حمایت از حقوق مالک در مواردی طراحی شده که ادامه تصرف مستأجر فاقد توجیه قانونی است.

مبنای اصلی تخلیه فوری، به ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ بازمی‌گردد. بر اساس این ماده، در صورتی که مدت اجاره به پایان رسیده باشد و مستأجر از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می‌تواند با استناد به اجاره‌نامه رسمی یا اجاره‌نامه عادی دارای دو شاهد، از شورای حل اختلاف تقاضای صدور دستور تخلیه فوری نماید. در این حالت، شورا بدون نیاز به رسیدگی کامل و صرفاً با بررسی صحت مدارک و احراز شرایط قانونی، دستور تخلیه را صادر می‌کند.

همچنین ماده ۳ قانون مذکور تأکید دارد که این تخلیه، تنها در صورتی امکان‌پذیر است که مدت قرارداد اجاره تمام شده باشد، وگرنه موجر باید تا پایان مدت صبر کرده یا از طریق طرح دعوای عادی اقدام کند.

علاوه بر این، ماده ۱۵ قانون شوراهای حل اختلاف نیز به صلاحیت شورا برای رسیدگی به دعاوی تخلیه اشاره دارد و این مرجع را مسئول رسیدگی به درخواست‌های تخلیه فوری در املاک مسکونی و تجاری می‌داند.

از دیگر مستندات می‌توان به ماده ۱۷۴ قانون آیین دادرسی مدنی اشاره کرد که به صدور دستور موقت در موارد ضروری می‌پردازد. دستور تخلیه فوری، نوعی تصمیم موقت و حمایتی است که به‌منظور جلوگیری از ضرر بیشتر به مالک صادر می‌شود.

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تخلیه فوری

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تخلیه فوری در ایران، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. بر اساس مقررات حقوقی جاری، چنانچه موجر بخواهد نسبت به تخلیه ملک خود اقدام فوری انجام دهد، باید با در دست داشتن مدارک لازم مانند اجاره‌نامه رسمی یا اجاره‌نامه عادی دارای امضای دو شاهد و همچنین سند مالکیت، دادخواست تخلیه فوری را به شورای حل اختلاف ارائه کند.

مطابق با ۹ قانون دادگاه صلح، این شورا صلاحیت رسیدگی به دعاوی مربوط به تخلیه املاک استیجاری را دارد. به همین دلیل، در مواردی که تخلیه با شرایط قانونی همراه باشد، شورا می‌تواند بدون نیاز به طی روند طولانی دادگاه، نسبت به صدور دستور تخلیه فوری اقدام کند. البته این صلاحیت تنها زمانی اعمال می‌شود که موضوع تخلیه مربوط به املاک مسکونی یا تجاری باشد و شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه نیز فراهم باشد، از جمله پایان مدت اجاره، وجود قرارداد معتبر، و عدم طرح دعوای متقابل توسط مستأجر.

چنانچه قرارداد اجاره رسمی باشد و شرایط تخلیه فوری فراهم باشد، دادگاه صلح می‌تواند بدون ورود به ماهیت دعوا و فقط با بررسی مدارک، دستور تخلیه را صادر کند. اما در صورتی که اختلافات پیچیده‌تری مطرح شود، شورا ممکن است پرونده را به دادگاه ارجاع دهد.

بنابراین، دادگاه صلح نخستین و اصلی‌ترین مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تخلیه فوری است، مشروط بر آن‌که شرایط قانونی لازم فراهم باشد.

 مدارک لازم برای دریافت دستور تخلیه فوری

برای طرح درخواست تخلیه فوری، مدارک زیر باید ارائه شود:

• اجاره‌نامه کتبی (رسمی یا عادی با امضای طرفین و دو شاهد)؛
• سند مالکیت موجر یا مدرکی دال بر مالک بودن (مثل مبایعه‌نامه یا حکم اثبات مالکیت)؛
• کارت ملی و شناسنامه موجر؛
• استعلام از ثبت اسناد (در صورت نیاز)؛
• فرم درخواست دستور تخلیه؛
• گواهی انقضای مدت اجاره؛
• رسید پرداخت ودیعه مستأجر (در صورتی که مبلغی به عنوان رهن دریافت شده است)؛

 روند صدور دستور تخلیه فوری

روند دریافت دستور تخلیه فوری معمولاً به شکل زیر است:

1. مراجعه موجر یا وکیل او به دادگاه صلح محل وقوع ملک؛
2. تنظیم و تسلیم درخواست کتبی تخلیه فوری؛
3. ارائه مدارک لازم؛
4. بررسی اجمالی مدارک توسط قاضی شورا؛
5. در صورت احراز شرایط قانونی، صدور دستور تخلیه؛
6. ابلاغ دستور تخلیه توسط مأمور ابلاغ به مستأجر؛
7. در صورت خودداری مستأجر از تخلیه، اجرای حکم با نیروی انتظامی.

 مدت زمان صدور و اجرای دستور تخلیه فوری

مدت زمان صدور و اجرای دستور تخلیه فوری به دلیل ماهیت فوری و حمایتی آن، نسبت به دعاوی عادی بسیار کوتاه‌تر است. این دستور معمولاً در مواردی صادر می‌شود که قرارداد اجاره پایان یافته و مستأجر از تخلیه ملک خودداری می‌کند، و مدارک لازم مانند اجاره‌نامه معتبر و سند مالکیت توسط موجر ارائه شده باشد.

پس از ثبت دادخواست تخلیه فوری در دادگاه صلح محل وقوع ملک و بررسی اولیه مدارک توسط شورا، چنانچه شرایط قانونی فراهم باشد، دستور تخلیه معمولاً ظرف مدت ۳ تا ۷ روز کاری صادر می‌شود. این فرآیند بدون نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی رسمی و بدون احضار مستأجر انجام می‌شود، چراکه شورا صرفاً به اسناد موجود استناد می‌کند.

پس از صدور دستور تخلیه، پرونده به واحد اجرای احکام شورا ارجاع داده می‌شود. مأمور اجرا معمولاً ظرف چند روز به محل مراجعه کرده و به مستأجر مهلت ۷۲ ساعته (۳ روز) برای تخلیه ملک می‌دهد. در صورتی که مستأجر ظرف این مهلت ملک را تخلیه نکند، مأمور اجرا با استفاده از نیروی انتظامی، ملک را تخلیه و به موجر تحویل می‌دهد.

در مجموع، از زمان ثبت دادخواست تا اجرای کامل دستور تخلیه فوری، اگر مشکلی در مدارک یا اعتراض مستأجر نباشد، معمولاً حدود ۱۰ تا ۱۴ روز کاری زمان نیاز است. این سرعت بالا یکی از ویژگی‌های برجسته تخلیه فوری در مقایسه با دعاوی تخلیه عادی است.

 تکلیف ودیعه یا مبلغ رهن مستأجر

ودیعه یا مبلغ رهن، مبلغی است که مستأجر به عنوان تضمین حسن انجام تعهدات خود به موجر پرداخت می‌کند و نقش مهمی در قرارداد اجاره دارد. پس از پایان قرارداد و تخلیه ملک، تکلیف بازگرداندن ودیعه باید مشخص شود.

طبق قانون، موجر موظف است پس از تخلیه ملک، ودیعه را به مستأجر بازگرداند، مگر اینکه خسارتی به ملک وارد شده باشد یا مستأجر اجاره‌بهای معوقه داشته باشد. در چنین مواردی، موجر می‌تواند مبلغی از ودیعه را برای جبران خسارات یا بدهی‌ها برداشت کند. این موضوع معمولاً در قرارداد اجاره پیش‌بینی شده و در صورت اختلاف، مرجع قضایی یا شورای حل اختلاف می‌تواند درباره میزان خسارت و بازگرداندن ودیعه تصمیم بگیرد.

اگر تخلیه فوری حکم شود، این مسئله تأثیری بر حق مستأجر در دریافت ودیعه ندارد. مستأجر پس از تخلیه می‌تواند برای دریافت ودیعه خود اقدام کند، اما باید توجه داشت که در صورت وجود خسارت یا اجاره‌بهای پرداخت نشده، موجر حق کسر آن را دارد.

در مواردی که مستأجر از بازپرداخت ودیعه خودداری کند، موجر می‌تواند از طریق مراجع قضایی برای دریافت اجاره‌بهای معوقه یا خسارات اقدام کند. همچنین، در صورتی که اختلاف بر سر میزان ودیعه یا خسارت وجود داشته باشد، مرجع صالح به موضوع رسیدگی و حکم صادر می‌کند.

بنابراین، تکلیف ودیعه یا مبلغ رهن پس از تخلیه ملک باید بر اساس قرارداد و مقررات قانونی تعیین شود تا حقوق هر دو طرف حفظ گردد و از بروز اختلافات بعدی جلوگیری شود.

 مواردی که تخلیه فوری ممکن نیست

تخلیه فوری روشی سریع برای بازپس‌گیری ملک توسط موجر است، اما در برخی شرایط قانونی، صدور دستور تخلیه فوری امکان‌پذیر نیست و موجر باید از طریق تخلیه عادی اقدام کند. مهم‌ترین مواردی که تخلیه فوری ممکن نیست عبارتند از:

1. عدم وجود قرارداد اجاره رسمی یا معتبر: اگر قرارداد اجاره به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده باشد یا قرارداد عادی فاقد امضای دو شاهد معتبر باشد، امکان صدور دستور تخلیه فوری وجود ندارد.
2. پایان نیافتن مدت اجاره: اگر مدت قرارداد اجاره هنوز به پایان نرسیده باشد، موجر نمی‌تواند درخواست تخلیه فوری دهد و باید تا پایان مدت قرارداد صبر کند یا از طریق شکایت عادی اقدام کند.
3. وجود دعوای متقابل از سوی مستأجر: اگر مستأجر ادعایی مانند فسخ قرارداد، مالکیت ملک یا وجود نقص در قرارداد مطرح کند، مرجع صالح معمولاً از صدور دستور تخلیه فوری خودداری می‌کند و پرونده وارد روند دادرسی عادی می‌شود.
4. عدم ارائه مدارک لازم: نبود سند مالکیت رسمی یا اجاره‌نامه معتبر باعث رد درخواست تخلیه فوری می‌شود.
5. موارد خاص قانونی: در برخی موارد خاص مانند تخلیه املاک غیرمسکونی یا تجاری، یا وجود شرایط ویژه در قرارداد، ممکن است تخلیه فوری امکان‌پذیر نباشد و باید از طریق روند عادی دادگاه اقدام شود.

بنابراین، در این شرایط، موجر باید با مشورت وکیل ملکی و استفاده از راهکارهای حقوقی مناسب، فرآیند تخلیه را از طریق دعاوی عادی پیگیری کند تا حقوق خود را به طور قانونی حفظ نماید.

 اجرای دستور تخلیه در صورت مقاومت مستأجر

در صورتی که دستور تخلیه فوری توسط مرجع صالح صادر شود، اجرای این دستور بر عهده واحد اجرای احکام شورا یا دادگاه است. اگر مستأجر در برابر اجرای حکم تخلیه مقاومت کند، قانون راهکارهای مشخصی برای مقابله با این مقاومت دارد.

اولین مرحله پس از صدور دستور تخلیه، ابلاغ حکم به مستأجر است که معمولاً با مهلت کوتاهی (معمولاً ۷۲ ساعت) برای تخلیه ملک همراه است. اگر مستأجر در این مدت ملک را تخلیه نکند، مأمور اجرای حکم به همراه نیروهای انتظامی برای اجرای حکم به محل ملک مراجعه می‌کند.

مقاومت مستأجر در تخلیه ملک، به عنوان تصرف عدوانی شناخته می‌شود و قانون مجوز استفاده از نیروی انتظامی را به مأمور اجرای حکم می‌دهد تا با کمک آن‌ها، ملک را تخلیه کند. مأمور اجرا می‌تواند به صورت قانونی و بدون ورود به منازعات، مستأجر را از ملک خارج کند و ملک را به مالک تحویل دهد.

اگر مستأجر در مقابل مأمور اجرا مقاومت فیزیکی کند، ممکن است تحت تعقیب کیفری قرار گیرد و جرم تصرف عدوانی برای او ثابت شود. به همین دلیل، مقاومت مستأجر نه تنها مانع اجرای حکم نمی‌شود، بلکه ممکن است مشکلات حقوقی و کیفری بیشتری برای وی به دنبال داشته باشد.

بنابراین، اجرای دستور تخلیه فوری در صورت مقاومت مستأجر با استفاده از نیروی انتظامی و اجرای احکام انجام می‌شود و قانون حمایت کامل از مالک را در این زمینه فراهم کرده است تا حقوق او تضییع نشود.

 امکان اعتراض مستأجر به دستور تخلیه

در روند تخلیه فوری، مستأجر نیز حق دارد نسبت به دستور تخلیه اعتراض کند. اگرچه تخلیه فوری به دلیل سرعت اجرا و حمایت از حقوق مالک طراحی شده است، اما مستأجر نمی‌تواند به طور کامل از حقوق دفاعی خود محروم شود.

پس از صدور دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف، مستأجر می‌تواند ظرف مهلت قانونی (معمولاً ۲۰ روز) نسبت به این دستور اعتراض یا تجدیدنظر درخواست کند. اعتراض مستأجر معمولاً به دادگاه حقوقی ارسال می‌شود تا موضوع با دقت و رسیدگی کامل بررسی شود.

علت اعتراض مستأجر ممکن است شامل مواردی مانند نبود اعتبار قرارداد اجاره، فسخ قرارداد به دلایل قانونی، یا مشکلات مربوط به پرداخت اجاره‌بها باشد. همچنین ممکن است مستأجر ادعا کند که شرایط تخلیه فوری هنوز فراهم نشده یا موجر مدارک کافی ارائه نکرده است.

اگر اعتراض مستأجر وارد باشد، دادگاه می‌تواند دستور تخلیه را لغو یا تعلیق کند و پرونده را به دادرسی عادی ارجاع دهد تا موضوع به صورت کامل رسیدگی شود. در این حالت، روند تخلیه فوری متوقف شده و مستأجر می‌تواند تا پایان رسیدگی در ملک بماند.

بنابراین، امکان اعتراض مستأجر به دستور تخلیه فوری وجود دارد و این حق به وی اجازه می‌دهد تا در صورت وجود دلایل موجه، از حقوق خود دفاع کند. اما تا زمان صدور حکم نهایی دادگاه، اجرای دستور تخلیه معمولاً ادامه می‌یابد مگر آنکه دادگاه تصمیم به توقف اجرای حکم بگیرد. این روند باعث می‌شود تعادل بین حقوق مالک و مستأجر حفظ شود.

 نقش داوری یا صلح در جلوگیری از تخلیه فوری

در مسائل مربوط به قراردادهای اجاره و تخلیه ملک، داوری و صلح به عنوان روش‌های جایگزین حل اختلاف نقش مهمی در جلوگیری از تخلیه فوری ایفا می‌کنند. این روش‌ها می‌توانند به طرفین کمک کنند تا بدون ورود به مراحل قضایی پیچیده و زمان‌بر، اختلافات خود را حل و فصل کنند.

داوری به معنای واگذاری حل اختلاف به شخص یا هیئتی بی‌طرف است که به جای دادگاه رأی می‌دهد. در قراردادهای اجاره، اگر شرط داوری درج شده باشد یا طرفین پس از بروز اختلاف به داوری توافق کنند، می‌توانند قبل از اقدام به تخلیه فوری، موضوع را به داور بسپارند. داور با بررسی مدارک و ادله طرفین، رأی صادر می‌کند که معمولاً لازم‌الاجراست و می‌تواند موجر و مستأجر را ملزم به رعایت توافق‌ها کند. این فرآیند مانع از صدور سریع حکم تخلیه و اجرای فوری آن می‌شود.

صلح نیز یکی از روش‌های مهم حل اختلاف است که با توافق طرفین و از طریق میانجی‌گری، اختلافات را خاتمه می‌دهد. موجر و مستأجر می‌توانند با وساطت شخص سوم یا دفاتر خدمات قضایی، به توافقی درباره مدت اجاره، میزان اجاره‌بها یا شرایط تخلیه برسند. این توافق مانع از ادامه روند تخلیه فوری و ورود به دادرسی قضایی می‌شود.

بنابراین، نقش داوری و صلح در جلوگیری از تخلیه فوری بسیار مؤثر است، زیرا باعث کاهش تنش‌ها، صرفه‌جویی در زمان و هزینه‌های قضایی شده و امکان حفظ روابط حقوقی بین طرفین را فراهم می‌کند. استفاده از این روش‌ها توصیه می‌شود تا از مشکلات و خسارات احتمالی جلوگیری شود.

 تفاوت دستور تخلیه فوری با حکم تخلیه

دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه دو نوع رای قضایی هستند که هر یک در شرایط و مراحل متفاوتی صادر می‌شوند و تفاوت‌های مهمی با هم دارند.

دستور تخلیه فوری معمولا در مراحل اولیه و سریع پرونده‌های تخلیه صادر می‌شود و هدف اصلی آن اجرای سریع تخلیه ملک در شرایط خاص است. این دستور معمولاً توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود و صرفاً با بررسی مدارک مثل اجاره‌نامه رسمی یا عادی با امضای دو شاهد و احراز پایان مدت قرارداد، بدون برگزاری جلسه رسیدگی مفصل و بدون ورود به جزئیات اختلاف، صادر می‌شود. دستور تخلیه فوری ماهیت موقتی دارد و برای جلوگیری از تضییع حقوق مالک در مواردی که مستأجر برخلاف قرارداد ملک را تخلیه نمی‌کند، کاربرد دارد. این دستور قابل اعتراض است و ممکن است با اعتراض مستأجر، پرونده به دادرسی عادی ارجاع شود.

از سوی دیگر، حکم تخلیه رای قطعی و نهایی دادگاه حقوقی است که پس از رسیدگی کامل به پرونده و رسیدگی به دفاعیات طرفین صادر می‌شود. در این مرحله، دادگاه به همه جوانب اختلاف توجه می‌کند و پس از رسیدگی دقیق، حکم تخلیه را صادر می‌کند. حکم تخلیه دارای جنبه قطعی‌تر و رسمی‌تری است و معمولاً اجرای آن نیز پس از طی مراحل قانونی انجام می‌شود.

بنابراین، تفاوت اصلی این است که دستور تخلیه فوری روشی سریع و موقت برای اجرای سریع تخلیه است، اما حکم تخلیه رای نهایی دادگاه است که پس از رسیدگی کامل صادر می‌شود. این دو مرحله در فرآیند حقوقی تخلیه مکمل یکدیگرند و هرکدام در جایگاه قانونی مشخصی کاربرد دارند.

 آیا می‌توان بدون اجاره‌نامه کتبی تخلیه فوری گرفت؟

در قانون، برای گرفتن حکم تخلیه فوری معمولاً وجود یک اجاره‌نامه کتبی یا قرارداد اجاره معتبر ضروری است. این قرارداد می‌تواند به صورت رسمی (در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده) یا عادی (مکتوب با امضای طرفین و دو شاهد) باشد. اجاره‌نامه کتبی مهم‌ترین مدرک برای اثبات رابطه مالکیت و اجاره و همچنین مدت قرارداد است که مرجع قضایی بر اساس آن تصمیم به صدور دستور تخلیه می‌گیرد.

اما در برخی موارد خاص، ممکن است بدون وجود اجاره‌نامه کتبی نیز تخلیه فوری ممکن باشد، البته این موضوع پیچیده‌تر و نیازمند مدارک و شواهد قوی‌تری است. به عنوان مثال، اگر موجر بتواند با ارائه مدارکی مانند قبض‌های پرداخت اجاره، شهادت شاهدان، یا سایر اسناد غیررسمی اثبات کند که مستأجر بدون قرارداد رسمی در ملک سکونت دارد و مدت اجاره پایان یافته یا مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نکرده، ممکن است دادگاه با بررسی مدارک و اوضاع و احوال پرونده، دستور تخلیه را صادر کند.

با این حال، نبود اجاره‌نامه کتبی کار موجر را دشوارتر می‌کند و معمولاً فرآیند رسیدگی طولانی‌تر و پیچیده‌تر خواهد بود، زیرا مرجع قضایی باید با دقت بیشتری رابطه حقوقی بین طرفین و شرایط اجاره را بررسی کند.

بنابراین، هرچند در شرایط استثنایی ممکن است تخلیه فوری بدون اجاره‌نامه کتبی صادر شود، اما بهترین و مطمئن‌ترین راه برای گرفتن حکم تخلیه فوری، داشتن یک قرارداد اجاره کتبی و معتبر است که حقوق مالک را به صورت کامل تضمین کند.

 نحوه نگارش دادخواست تخلیه فوری

در متن دادخواست تخلیه فوری باید به نکات زیر اشاره شود:

• مشخصات موجر و مستأجر؛
• مشخصات دقیق ملک مورد اجاره؛
• تاریخ شروع و پایان قرارداد؛
• اشاره به عدم تخلیه پس از انقضای مدت؛
• تقاضای صدور دستور تخلیه فوری؛

نمونه:

«با احترام، به استحضار می‌رساند اینجانب … به موجب قرارداد اجاره شماره … مورخ …، ملک مورد اجاره را به خوانده اجاره داده‌ام. نظر به اینکه مدت اجاره در تاریخ … به اتمام رسیده و مستأجر از تخلیه خودداری نموده است، با استناد به ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ تقاضای صدور دستور تخلیه فوری ملک مذکور را دارم.»

 جمع‌بندی

تخلیه فوری یکی از ساده‌ترین، سریع‌ترین و مؤثرترین راه‌های قانونی برای بازپس‌گیری ملک از مستأجر است، اما صرفاً در صورت وجود شرایط خاصی همچون اجاره‌نامه کتبی، امضای دو شاهد، و انقضای مدت قابل صدور است. موجر باید با تهیه مدارک کامل به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و تقاضای صدور دستور تخلیه نماید. در صورت خودداری مستأجر از تخلیه، مأموران اجرا با همکاری نیروی انتظامی ملک را تخلیه می‌کنند و هم‌زمان مبلغ ودیعه به مستأجر بازگردانده می‌شود.