نحوه اخذ سند مالکیت برای املاک فاقد سند یکی از دغدغه‌های مهم مالکان این املاک است، زیرا سند رسمی مهم‌ترین مدرک اثبات مالکیت محسوب می‌شود. بسیاری از املاک به دلایلی مانند قولنامه‌ای بودن، عدم ثبت در اداره اسناد یا مشکلات ثبتی، فاقد سند رسمی هستند. در چنین شرایطی، مالکان باید از روش‌های قانونی برای دریافت سند اقدام کنند. برخی از این روش‌ها شامل درخواست از اداره ثبت، طرح دعوی در دادگاه یا استفاده از قوانین خاص مانند مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد است. هر یک از این راهکارها بسته به نوع ملک و شرایط مالک متفاوت خواهد بود. آگاهی از نحوه اخذ سند مالکیت برای املاک فاقد سند می‌تواند به مالکان کمک کند تا از حقوق قانونی خود بهره‌مند شوند. در ادامه، روش‌های دریافت سند را به‌طور کامل بررسی می‌کنیم.

نقش بهترین وکیل ملکی در کرج در نحوه اخذ سند مالکیت برای املاک فاقد سند

نحوه اخذ سند مالکیت برای املاک فاقد سند فرآیندی پیچیده است که نیاز به آشنایی با قوانین ثبتی، ملکی و حقوقی دارد. بسیاری از مالکان این املاک با موانع قانونی و اداری مواجه می‌شوند که بدون داشتن تخصص کافی، امکان حل آن‌ها دشوار است. در این شرایط، بهترین وکیل ملکی در کرج می‌تواند با ارائه مشاوره تخصصی و پیگیری امور قانونی، روند دریافت سند رسمی را تسهیل کند.

۱. بررسی وضعیت حقوقی ملک و ارائه مشاوره

یکی از مهم‌ترین نقش‌های وکیل ملکی، بررسی وضعیت حقوقی ملک و تعیین بهترین روش برای اخذ سند است. بسته به شرایط، ممکن است لازم باشد از طریق اداره ثبت، دادگاه یا هیئت حل اختلاف اقدام شود.

۲. پیگیری ثبت درخواست در اداره ثبت اسناد و املاک

در مواردی که ملک سابقه ثبتی داشته باشد، وکیل می‌تواند درخواست ثبت سند را از طریق اداره ثبت پیگیری کند. او مراحل اداری را انجام داده و مدارک لازم را ارائه می‌دهد.

۳. طرح دعوی در دادگاه برای اثبات مالکیت

اگر ملک فاقد سابقه ثبتی باشد یا اداره ثبت درخواست را نپذیرد، بهترین وکیل ملکی در کرج می‌تواند با ارائه دادخواست در دادگاه، مالکیت را اثبات کرده و حکم لازم برای صدور سند را دریافت کند.

۴. تسریع فرآیند قانونی و جلوگیری از مشکلات حقوقی

با آگاهی از قوانین و رویه‌های ثبتی، وکیل ملکی از اتلاف وقت و بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کرده و دریافت سند مالکیت را برای موکل خود تسهیل می‌کند.

۱. بررسی انواع املاک فاقد سند

قبل از اقدام برای اخذ سند، ابتدا باید نوع ملک مشخص شود، زیرا نحوه دریافت سند برای هر نوع ملک متفاوت است. املاک فاقد سند به چند دسته تقسیم می‌شوند:

• املاک قولنامه‌ای: املاکی که خریدوفروش آن‌ها از طریق قولنامه یا مبایعه‌نامه انجام شده است اما در اداره ثبت اسناد، سند رسمی ندارند.
• زمین‌های اوقافی: املاکی که متعلق به سازمان اوقاف هستند و مالک آن‌ها فقط حق بهره‌برداری دارد.
• زمین‌های کشاورزی و روستایی: برخی از این املاک سابقه ثبتی ندارند و نیاز به بررسی از سوی اداره ثبت دارند.
• املاک مشاعی: املاکی که بین چند نفر مشترک است اما تفکیک نشده و سند رسمی برای هر مالک صادر نشده است.
• املاک ساخته‌شده در زمین‌های بدون سند: برخی املاک در زمین‌هایی ساخته شده‌اند که فاقد سند رسمی هستند.

۲. روش‌های اخذ سند مالکیت برای املاک فاقد سند

راه‌های مختلفی برای دریافت سند رسمی وجود دارد که بسته به شرایط ملک و مدارک موجود، می‌توان از آن‌ها استفاده کرد.

الف) اخذ سند مالکیت از طریق قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی

بر اساس قانون مصوب ۱۳۹۰، افرادی که ملکی بدون سند رسمی دارند، می‌توانند برای دریافت سند اقدام کنند. شرایط این قانون شامل موارد زیر است:

• ملک باید دارای سابقه ثبتی باشد.
• مالک باید درخواست خود را به اداره ثبت محل ارائه دهد.
• بررسی‌های لازم توسط کارشناسان اداره ثبت انجام شود.

مراحل ثبت درخواست در این روش:
۱. ارائه درخواست به اداره ثبت اسناد و املاک.
2. بررسی مدارک توسط کارشناسان ثبت.
3. انتشار آگهی در روزنامه رسمی برای اطلاع‌رسانی به معترضان احتمالی.
4. در صورت نبود معارض، صدور سند مالکیت به نام متقاضی.

ب) اخذ سند از طریق اثبات مالکیت در دادگاه

اگر ملک فاقد سند رسمی باشد و ادارات ثبت درخواست را نپذیرند، مالک می‌تواند با ارائه دادخواست به دادگاه حقوقی، مالکیت خود را اثبات کند. در این روش، مالک باید دلایلی مانند قولنامه، مبایعه‌نامه، شهادت شهود یا تصرف مستمر بر ملک را ارائه دهد. پس از بررسی مدارک، دادگاه حکم مالکیت صادر می‌کند و با ارائه این حکم به اداره ثبت، سند رسمی قابل دریافت است.

ج) اخذ سند از طریق ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک

بر اساس این مواد، در مواردی که املاک فاقد سند باشند اما مالکیت آن‌ها محرز باشد، می‌توان از طریق هیئت حل اختلاف اداره ثبت اقدام کرد. این روش به‌ویژه برای املاک قولنامه‌ای و زمین‌های مشاعی قابل‌استفاده است.

مراحل درخواست سند از طریق ماده ۱۴۷ و ۱۴۸:

1. مراجعه به اداره ثبت و ارائه مدارک مالکیت.
2. تشکیل پرونده و بررسی توسط هیئت حل اختلاف.
3. در صورت تأیید، صدور سند مالکیت.

د) اخذ سند برای املاک وقفی

در املاک اوقافی، مالک تنها حق استفاده از ملک را دارد. برای دریافت سند، باید از سازمان اوقاف مجوز لازم دریافت شود. پس از تأیید سازمان، سند اجاره‌ای یا بهره‌برداری صادر خواهد شد.

هـ) اخذ سند از طریق خرید از تعاونی‌های مسکن

برخی املاک متعلق به تعاونی‌های مسکن هستند و هنوز سند رسمی دریافت نکرده‌اند. در این موارد، تعاونی موظف است پس از انجام تفکیک و تسویه‌حساب، سند مالکیت را به نام اعضا منتقل کند.

۳. مدارک لازم برای اخذ سند مالکیت

برای دریافت سند رسمی، بسته به روش انتخابی، مدارک زیر موردنیاز است:

• اصل و کپی مدارک هویتی (کارت ملی و شناسنامه).
• قولنامه یا مبایعه‌نامه معتبر.
• استشهادیه شهود در صورت لزوم.
• قبوض پرداختی مانند آب، برق و گاز (جهت اثبات تصرف).
• گواهی پایان کار ساختمان (در صورت احداث بنا).
• مدارک مربوط به پرداخت عوارض شهرداری.

۴. موانع و مشکلات اخذ سند مالکیت

در برخی موارد، اخذ سند رسمی با موانعی روبه‌رو می‌شود، از جمله:

• معارض بودن ملک: اگر شخص یا اشخاص دیگری ادعای مالکیت کنند، روند صدور سند با مشکل مواجه می‌شود.
• کاربری غیرمجاز زمین: برخی اراضی، کاربری کشاورزی دارند و قابل‌تبدیل به کاربری مسکونی نیستند.
• وجود بدهی به شهرداری یا سایر سازمان‌ها: در برخی موارد، ملک بدهی‌هایی مانند عوارض شهرداری دارد که باید تسویه شود.
• عدم همکاری فروشنده قبلی: در املاک قولنامه‌ای، اگر فروشنده همکاری نکند، مالک جدید باید از طریق دادگاه اقدام کند.

۵. اهمیت استفاده از وکیل در فرآیند اخذ سند

به دلیل پیچیدگی‌های قانونی و احتمال بروز مشکلات، استفاده از وکیل متخصص در امور ملکی توصیه می‌شود. وکیل با آشنایی به قوانین و رویه‌های اداری، می‌تواند روند اخذ سند را تسریع کرده و از مشکلات حقوقی جلوگیری کند.

۶. نتیجه‌گیری

اخذ سند مالکیت برای املاک فاقد سند نیازمند طی مراحل قانونی و ارائه مدارک معتبر است. بسته به شرایط ملک، می‌توان از روش‌های مختلفی مانند ثبت درخواست در اداره ثبت، طرح دعوی در دادگاه، استفاده از مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت یا اخذ مجوز از سازمان‌های مربوطه اقدام کرد. با رعایت مقررات و در نظر گرفتن نکات حقوقی، امکان دریافت سند رسمی و تثبیت مالکیت بر ملک فراهم خواهد شد.