خرید و فروش ملک در ایران یکی از مهم‌ترین فعالیت‌های اقتصادی و اجتماعی است که تأثیر مستقیمی بر زندگی افراد و اقتصاد کشور دارد. با افزایش جمعیت، رشد شهرنشینی و نیاز به مسکن، قوانین مرتبط با معاملات ملکی نیز به طور مداوم در حال بازنگری و به‌روزرسانی هستند. در سال‌های اخیر، به‌ویژه از سال 1400 هجری شمسی به بعد، دولت ایران و مجلس شورای اسلامی تلاش کرده‌اند تا با وضع قوانین جدید، شفافیت بیشتری در بازار املاک ایجاد کنند، از کلاهبرداری‌ها جلوگیری کرده و حقوق خریداران و فروشندگان را تضمین کنند. این قوانین شامل الزامات ثبت رسمی معاملات، تغییر در مالیات‌ها، پیش‌فروش آپارتمان‌ها و مدیریت املاک قولنامه‌ای می‌شود.

در این مقاله، به بررسی مهم‌ترین قوانین جدید خرید و فروش ملک در ایران پرداخته و جزئیات آن‌ها را تشریح می‌کنم. ابتدا به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پرداخته، سپس به قوانین مالیاتی، پیش‌فروش ساختمان و در نهایت نکات حقوقی مرتبط با معاملات قولنامه‌ای می‌پردازم.

 نقش وکیل ملکی در قوانین جدید خرید و فروش ملک 

با توجه به تحولات اخیر در قوانین خرید و فروش ملک در ایران، از جمله الزام به ثبت رسمی معاملات، مالیات‌های جدید و مقررات پیش‌فروش، نقش وکیل ملکی بیش از پیش اهمیت یافته است. وکیل ملکی به عنوان یک متخصص حقوقی می‌تواند به خریداران و فروشندگان کمک کند تا معاملات خود را با اطمینان و مطابق با قانون انجام دهند. در ادامه، نقش این وکیل در پنج حوزه کلیدی بررسی می‌شود:

مشاوره حقوقی
وکیل ملکی با تسلط بر قوانین جدید، مانند الزامات ثبت رسمی و مالیات بر عایدی سرمایه، به موکلان خود مشاوره می‌دهد. این مشاوره شامل توضیح تعهدات قانونی، نحوه پرداخت مالیات‌ها و رعایت مقررات است که از اشتباهات پرهزینه جلوگیری می‌کند.

 تنظیم و بررسی قراردادها
تنظیم قراردادهای رسمی خرید و فروش یا پیش‌فروش از وظایف اصلی وکیل ملکی است. او با اطمینان از انطباق قرارداد با قوانین جدید و دفاع از منافع موکل، ریسک‌های حقوقی را کاهش می‌دهد و در مذاکرات نیز حضور موثری دارد.

 پیگیری امور ثبتی
وکیل ملکی می‌تواند نماینده قانونی موکل در فرآیند ثبت رسمی معاملات یا تبدیل اسناد قولنامه‌ای به سند رسمی باشد. او همچنین استعلامات لازم از مراجع مرتبط را انجام می‌دهد تا از وضعیت حقوقی ملک مطمئن شود.

 حل اختلافات
در صورت بروز مشکلات حقوقی، مانند اختلافات مالکیت یا تخلفات قراردادی، وکیل ملکی در دادگاه از حقوق موکل دفاع می‌کند و به حل سریع‌تر دعاوی کمک می‌کند.

 احراز مالکیت
وکیل با بررسی سوابق ملک و اطمینان از آزاد بودن سند، به خریدار کمک می‌کند تا معامله‌ای امن انجام دهد.

قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها

شماره ۹۴۴۵  ۱۴۰۳/۲/۲۳

حضرت حجت الاسلام والمسلمین جناب آقای دکتر سیدابراهیم رئیسی

رئیس محترم جمهوری اسلامی ایران

مطابق اصل یکصد و بیست و سوم (۱۲۳) قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» مصوب ۱۴۰۳/۲/۱۰ مجلس شورای اسلامی به­شرح پیوست ابلاغ می شود.

رئیس مجلس شورای اسلامی ـ محمدباقر قالیباف

شماره ۳۱۹۷۹   ۱۴۰۳/۲/۲۵

قوه قضائیه ـ وزارت کشور ـ وزارت راه و شهرسازی

وزارت امور اقتصادی و دارایی ـ وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی

بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران

در اجرای اصل یکصد و بیست و سوم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران به پیوست «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» که در جلسه علنی روز دوشنبه مورخ دهم اردیبهشت ماه یکهزار و چهارصد و سه مجلس شورای اسلامی، تصویب شده و در تاریخ ۱۴۰۳/۲/۱۲ به تأیید شورای نگهبان رسیده و طی نامه شماره ۹۴۴۵ مورخ ۱۴۰۳/۲/۲۳ مجلس شورای اسلامی واصل گردیده است، جهت اجراء ابلاغ می گردد.

رئیس جمهور ـ سیدابراهیم رئیسی

قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها

ماده ۱ـ متن زیر به انتهای تبصره (۱۱) ماده (۵۳) قانون مالیات­های مستقیم مصوب ۱۳۶۶/۱۲/۳ با اصلاحات و الحاقات بعدی، اضافه می گردد:

«موارد ذیل نیز مشمول تخفیف در پرداخت مالیات بر درآمد اجاره می­شود:

الف ـ درآمد ناشی از اجاره برای سرپرست خانوار تا سقف میزان معافیت مالیات بر درآمد حقوق موضوع ماده (۸۴) این قانون و درآمد ناشی از اجاره برای موجرینی که همزمان در واحد مسکونی دیگری مستأجر هستند تا سقف اجاره­ای که می پردازند، مشمول صددرصد (۱۰۰%) تخفیف می گردد.

ب ـ در صورت انعقاد قرارداد بلندمدت اجاره واحد مسکونی و عدم فسخ قرارداد در طول دوره، درآمد اجاره برای قرارداد دوساله مشمول هفتاد درصد (۷۰%) تخفیف و برای قرارداد سه­سال و بیشتر مشمول صددرصد (۱۰۰%) تخفیف می گردد.

ج ـ در صورت اجاره واحد مسکونی به خانوار دارای سه فرزند و بیشتر، خانوار تحت­پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی کشور و یا سه دهک پایین­درآمدی بر اساس تأییدیه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، مشمول صددرصد (۱۰۰%) تخفیف می گردد.

د ـ واحدهایی که میزان اجاره بهای آنها حداقل پانزده­درصد (۱۵%) کمتر از ارزش اجاره منطقه­ای موضوع ماده (۸) قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره­بها» باشد از پنجاه­درصد (۵۰%) تخفیف مالیات بر درآمد اجاره برخوردار می­شوند.

آیین­نامه اجرائی این بند توسط وزارت راه و شهرسازی تدوین می­شود و به­تصویب هیأت وزیران می­رسد.»

ماده۲ـ در ماده (۵۴ مکرر) قانون مالیات­های مستقیم پس از عبارت «هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای یکصدهزار نفر جمعیت»، عبارت «و کلیه شهرهای جدید» اضافه و یک­تبصره به عنوان تبصره (۵) به ماده مزبور به­شرح ذیل الحاق می­شود:

تبصره۵ ـ شهرداری های شهرهای دارای بیش از یکصدهزار نفر جمعیت مکلفند واحدهای مسکونی خالی از سکنه واقع در شهرها را شناسایی کنند و اطلاعات آنها را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند. وزارت مزبور موظف است بر اساس اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور، اطلاعات دریافتی را صحت­سنجی نماید و پس از تأیید، جهت اخذ مالیات متعلقه موضوع این ماده به سازمان امور مالیاتی کشور معرفی کند.

صددرصد (۱۰۰%) درآمد حاصل از مالیات بر خانه های خالی شناسایی­شده توسط شهرداری ها به حساب شهرداری شهرهای محل اخذ مالیات در قالب بودجه سنواتی صرفاً جهت احیای بافتهای فرسوده و اتخاذ تدابیر لازم برای ساخت خانه­ های ارزان قیمت برای اشخاص بی بضاعت وفق ردیف (۲۱) ماده (۵۵) قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴/۴/۱۱ واریز می شود.

آیین­ نامه اجرائی این تبصره توسط وزارت کشور با همکاری وزارت امور اقتصادی و دارایی (سازمان امور مالیاتی کشور) و وزارت راه و شهرسازی ظرف یک­ماه از لازم الاجرا شدن این حکم تهیه می شود و به تصویب هیأت وزیران می رسد.

ماده۳ـ متن زیر به انتهای تبصره (۷) ماده (۱۶۹ مکرر) قانون مالیات های مستقیم اضافه می­گردد:

«۱ـ کلیه دستگاههای اجرائی موضوع ماده (۵) قانون مدیریت خدمات کشوری مصوب ۱۳۸۶/۷/۸، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، کلیه بانکها و مؤسسات اعتباری، مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضائیه، کلیه شهرداری ها و مراجع صدور پروانه های ساختمانی و فرماندهی انتظامی جمهوری اسلامی ایران موظفند نسبت به ارائه رایگان اطلاعات مورد نیاز با حفظ حریم خصوصی اشخاص و رعایت محرمانگی، شامل اطلاعات زمین و املاک، وضعیت سکونتی، مالکیتی، معاملاتی، بهره­برداری انشعابات، اشتراک اینترنت و سایر اطلاعات مورد نیاز املاک، مالکین و ساکنین به سامانه ملی املاک و اسکان کشور بنا به درخواست وزارت راه و شهرسازی حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ لازم الاجرا شدن این حکم با رعایت قانون مدیریت داده­ها و اطلاعات ملی مصوب ۱۴۰۱/۶/۳۰ اقدام نمایند.

۲ـ سازمان بازرسی کل کشور موظف است ظرف دو ماه از لازم الاجرا شدن این حکم، مدیران و اشخاصی که استنکاف یا ترک فعل آنها در این خصوص به تشخیص کارگروه تعامل پذیری دولت الکترونیکی موضوع قانون مدیریت داده ها و اطلاعات ملی محرز شده­است را حسب مورد به هیأت رسیدگی به تخلفات اداری دستگاه محل خدمت خاطی و سایر مراجع ذی ربط که به تخلفات انضباطی و انتظامی رسیدگی می­کنند، معرفی کند.

۳ـ تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی موظفند خوداظهاری موضوع این ماده و ماده (۵۴ مکرر) این قانون را از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور انجام دهند. همچنین کلیه دستگاهها، نهادهای اجرائی و زیر­مجموعه­های آنها مکلفند استعلامات مورد نیاز اقامت و سکونت متقاضیان خود را صرفاً از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور انجام دهند و در صورت عدم خوداظهاری اشخاص حقیقی و حقوقی در سامانه مذکور، پس از دو ­بار ارائه خدمات، از ارائه خدمات برای بار سوم به آنان خودداری نمایند.

استعلام از سامانه ملی املاک و اسکان کشور رایگان است. همچنین در صورت اتصال و فعال بودن سامانه­های فوق­الذکر و سامانه احراز هویت ثنا (قوه قضائیه)، ثبت نام در سامانه اخیرالذکر و ثبت هرگونه تغییرات در این سامانه منوط به ثبت اطلاعات سکونتی و مالکیتی فرد در سامانه ملی املاک و اسکان کشور و درج خودکار این نشانی در سامانه احراز هویت ثنا می باشد، به­نحوی که این نشانی ملاک صلاحیت محلی ماده (۱۱) قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب (در امور مدنی) مصوب ۱۳۷۹/۱/۲۱ باشد.

در صورت عدم اتصال و غیر­فعال بودن سامانه­های مذکور، اقامه دعوا بر اساس قوانین و مقررات مربوط صورت می­پذیرد. »

ماده۴ـ متن زیر به انتهای بند (۷) تبصره (۸) ماده (۱۶۹ مکرر) قانون مالیات های مستقیم اضافه می­گردد:

«بانکها و دستگاههای اجرائی مکلفند نسبت به اطلاع­رسانی موضوع این بند به مشتریان و مراجعان خود و تشویق آنها به ثبت اطلاعات مزبور اقدام نمایند.»

ماده۵ ـ یک­تبصره به عنوان تبصره (۹) به ماده (۱۶۹ مکرر) قانون مالیات های مستقیم به­شرح ذیل الحاق می­گردد:

تبصره۹ـ

۱ـ وزارت راه و شهرسازی موظف است با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، با استفاده از اطلاعات اسناد رسمی موجود در سامانه ثبت الکترونیک اسناد نسبت به تکمیل سامانه های ملی املاک و اسکان کشور و ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور اقدام نماید و مانع از ثبت اطلاعات مغایر با اسناد رسمی (در صورت وجود) در سامانه­های خود شود.

۲ـ موجران املاک مسکونی مکلفند قرارداد اجاره املاک و مستغلات را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا در سامانه الکترونیک ثبت اسناد با رعایت قوانین و مقررات مربوط ثبت نمایند. در صورت انعقاد یا تمدید قرارداد اجاره خارج از سامانه های مذکور و بدون ثبت در هیچ یک از آنها ظرف یک ماه، حسب مورد از زمان انعقاد یا تمدید یا ثبت اطلاعات خلاف واقع در سامانه های مذکور به تشخیص مرجع قضائی، موجر مشمول تخفیف ها و معافیت­های مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون نمی شود. علاوه بر آن، مرجع رسیدگی به دعاوی تخلیه، مطالبه اجور معوقه و مطالبه اجرت المثل مکلف است ثبت قرارداد در سامانه را بررسی و چنانچه عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع را احراز نماید، پس از رسیدگی به دعوا، ضمن صدور رأی، موجر را به تأدیه پنجاه درصد (۵۰%) ارزش اجاره املاک موضوع ماده (۵۴) این قانون در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم و نیز مراتب را جهت عدم شمول تخفیف ها و معافیت­های مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام نماید.

کلیه قراردادهایی که اثر آن انتقال مالکیت منافع است، در این قانون و قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، در حکم اجاره است.

۳ـ در صورت انعقاد قرارداد توسط مشاورین املاک، عدم ثبت قرارداد یا ثبت اطلاعات خلاف واقع در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، علاوه بر مسؤولیت قانونی ناشی از عدم ثبت اطلاعات، مصداق کتمان درآمد و جریمه­های متعلق به آن موضوع ماده (۱۹۲) این قانون و جریمه­های عرضه خارج از شبکه موضوع ماده (۶۱) قانون نظام صنفی کشور مصوب ۱۳۸۲/۱۲/۲۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی می باشد و سازمان تعزیرات حکومتی مکلف به برخورد با متخلفان است. در مرتبه دوم تخلف، مجوز مشاور املاک متخلف، باطل می گردد.

۴ـ به منظور جلوگیری از درج آگهی خلاف واقع توسط سکوهای مجازیِ انتشار آگهی املاک و بنگاههای معاملات املاک، انتشار آگهی املاک به هر شیوه­ای منوط به تطابق مشخصات و شناسه (کد) پستی آگهی ملک با اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور و همچنین دریافت تأیید مالک می باشد. مشاورین املاک و سکوهایی که برخلاف مفاد این بند، نسبت به انتشار آگهی اقدام نمایند، اقدام آنها به عنوان عرضه خارج از شبکه موضوع ماده (۵) قانون تعزیرات حکومتی مصوب ۱۳۶۷/۱۲/۲۳ مجمع تشخیص مصلحت نظام محسوب می شود و محکوم به جریمه ای معادل یک میلیون (۱،۰۰۰،۰۰۰) ریال برای هر آگهی (این جریمه در اول اردیبهشت هر سال معادل نرخ تورم عمومی سالانه اعلامی مرکز آمار ایران منتهی به اسفند سال قبل افزایش می­یابد) و همچنین در مرتبه اول و دوم به اخطار کتبی، مرتبه سوم به یک هفته تعلیق فعالیت، مرتبه چهارم سه­ماه تعلیق فعالیت، مرتبه پنجم به یک­سال تعلیق فعالیت، شده و بعد از مرتبه پنجم، مجوز فعالیت آنها ابطال و تا ده سال از فعالیت در صنف مربوط محروم می شوند.

ماده۶ ـ ماده (۲) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ به شرح ذیل اصلاح می گردد:

ماده۲ـ در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود. ماده۷ـ در استان هایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، بیشتر از سی درصد (۳۰%) باشد، شورای عالی مسکن در صورت وجود مصلحت ملزمه با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مکلف است نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجاره بها و قرض الحسنه مربوط به آن در شهرهای بالای یکصدهزارنفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان در هر یک از شهرهای مربوط به میزان پنجاه درصد (۵۰%) تا صد درصد (۱۰۰%) تورم عمومی سالانه اقدام نماید.

همچنین در مورد واحدهای مسکونی فاقد سابقه شناسه (کد) رهگیری اجاره در یک سال منتهی به زمان انعقاد قرارداد اجاره، میزان اجاره بهای این املاک، حداکثر معادل اجاره بهای کشف­شده موضوع ماده (۸) این قانون یا حداکثر ده­درصد (۱۰%) بیشتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیات های مستقیم (هر کدام که بیشتر باشد) تعیین می شود. تا زمان شکل گیری سامانه موضوع ماده (۸) این قانون، ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیات های مستقیم مبنای تعیین اجاره بها می باشد.

در صورتی که میزان اجاره­بهای مورد توافق طرفین، کمتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیات­های مستقیم باشد، طرفین قرارداد مکلف به رعایت درصدهای مذکور در این ماده نخواهند بود.

سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است دسترسی برخط سامانه موضوع ماده (۵۴) قانون مالیات­های مستقیم را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهد. تبصره۱ـ در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره بهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر در صورت شکایت مستأجر تا پس از پنج­سال بعد از انعقاد قرارداد و احراز تخلف توسط مرجع صالح، موجر علاوه بر پرداخت مبالغ اضافه دریافت­شده به عنوان جریمه به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام­شده از سوی شورای عالی مسکن، به پرداخت جریمه ای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجاره بهای یک ماه (مشتمل بر مبلغ اجاره بها و اجاره بهای عرفی بدل مبلغ قرض الحسنه )، محکوم می­شود. جریمه مأخوذه جهت اجرای قانون جهش تولید مسکن در قالب بودجه سنواتی و با سازوکار گردش خزانه در اختیار صندوق ملی مسکن قرار می گیرد. علاوه بر آن موجر نسبت به آن ملک مشمول تخفیف ها و معافیت­های مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) قانون مالیات های مستقیم نمی گردد.

تبصره۲ـ بنگاههای مشاور املاک موظف به رعایت مفاد این ماده در انعقاد قراردادهای اجاره املاک مسکونی از طریق بررسی اسناد ملک مورد اجاره از جمله اجاره­نامه دو سال گذشته می باشند و در صورت عدم رعایت سقف و عدم ارائه اسناد مذکور توسط موجرین، بنگاههای مشاور املاک مکلف به ارسال این قراردادها به سازمان امور مالیاتی کشور از طریق اتصال بر خط با سامانه­ ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور می باشند.

متخلفین توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه نخست به جریمه نقدی معادل سه­برابر حق الزحمه دریافتی، در مرتبه دوم به محرومیت به مدت شش­ماه و جریمه نقدی معادل چهار­برابر حق الزحمه دریافتی و در مرتبه سوم به محرومیت به مدت یک­سال و جریمه نقدی معادل شش­برابر حق الزحمه دریافتی و در مرتبه چهارم به محرومیت دائم از اشتغال در آن صنف محکوم می شوند.

تبصره۳ـ حق الزحمه مربوط به هر یک از خدمات مشاورین املاک توسط «سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» محاسبه و به صورت خودکار در قراردادها و مبایعه نامه ها درج می شود. مشاورین املاک موظفند حق الزحمه را حداکثر تا مبلغ محاسبه­شده توسط سامانه مزبور و به­وسیله دستگاههای کارتخوان متصل به سازمان امور مالیاتی کشور اخذ نمایند.

ماده۸ ـ وزارت راه و شهرسازی مکلف است با همکاری وزارت کشور، شهرداری ها، معاونت علمی و فناوری ریاست جمهوری، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سازمان امور مالیاتی کشور ظرف شش­ماه از لازم الاجرا شدن این قانون، با بهره­گیری از ظرفیت سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور با اولویت استفاده از فناوری­های نوین نظیر هوش مصنوعی و در نظر گرفتن ملاکهایی از جمله موقعیت جغرافیایی، سن بنا، طبقه، تراکم، مصالح ساختمانی، فاصله از خدمات رفاهی، آموزشی و معاملات انجام­شده مشابه، اقدام به کشف بازه قیمت و اجاره بها به صورت منطقه ای با اولویت کاربری مسکونی در کلان­شهرها نماید. این اطلاعات باید به صورت برخط و رایگان در اختیار عموم مردم قرارگیرد. آیین نامه اجرائی این ماده مشتمل بر چهارچوب مشارکت دستگاههای همکار ظرف سه­ماه توسط وزارت راه و شهرسازی تهیه می­شود و به تصویب هیأت وزیران می­رسد.

ماده۹ـ بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران موظف است در صورت تصویب شورای عالی مسکن، از طریق بانکهای عامل نسبت به پرداخت تسهیلات کمک ودیعه به گروههای جمعیتی آسیب­پذیر در حوزه مسکن بر اساس اولویت­بندی که ظرف یک­ماه به پیشنهاد مشترک وزارتخانه­های راه و شهرسازی و تعاون، کار و رفاه اجتماعی به­تصویب شورای عالی مسکن می رسد، اقدام نماید. سقف فردی تسهیلات در سال اول اجرای قانون برای شهرهای مختلف بر اساس مصوبه هیأت عالی بانک مرکزی که در سال لازم الاجرا شدن این قانون برای شهر تهران دو میلیارد (۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال، مراکز استان ها یک­میلیارد و پانصد میلیون (۱,۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال، سایر شهرها یک­میلیارد (۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال و روستاها چهارصد میلیون (۴۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال تعیین می شود، از سال ۱۴۰۴ به بعد متناسب با تورم نقطه به نقطه اسفند ماه (اعلامی مرکز آمار ایران) افزایش می­یابد. تسهیلات پرداخت­شده توسط بانکهای عامل به عنوان تکلیف موضوع ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰/۵/۱۷ محسوب می شود.

ماده۱۰ـ در راستای اجرای مواد (۱) و (۱۸) قانون جهش تولید مسکن و همچنین مواد (۱۰)، (۱۱) و (۱۵) قانون تجارت الکترونیکی مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ظرف شش ماه از لازم الاجرا شدن این قانون، دسترسی های برخط برای استعلامات ثبتی و ثبت هرگونه سند رسمی را از طریق مرکز ملی تبادل اطلاعات برای سامانه­های «ملی املاک و اسکان کشور» و « ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور » وزارت راه و شهرسازی به صورت تمام­الکترونیکی، آنی و شبانه روزی به منظور ثبت غیرحضوری سند توسط متعاملین و با رعایت اصل محرمانگی فراهم کند.

اجرای این ماده از جهت شرایط و ضوابط حاکم با رعایت قانون مدیریت داده ها و اطلاعات ملی انجام می شود.

تبصره۱ـ بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران موظف است با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزارت راه و شهرسازی ظرف یک ماه از لازم الاجرا شدن این قانون، امکان پرداخت و احراز پرداخت مبالغ و ثمن های مرتبط با قراردادها را به صورت برخط و آنی فراهم سازد. پرداخت های صورت گرفته از طریق مذکور باید صرفاً از مبدأ حساب متعهد و به مقصد حساب متعهدٌله باشد و همچنین خدمات حساب امانی (واسط) برای این معاملات را فراهم نماید. تبصره۲ـ در صورت تنظیم قرارداد رسمی و وجود شرط فسخ در قراردادهای اجاره بدون اخذ سرقفلی مشمول فصل دوم قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ و توافق طرفین مبنی بر پرداخت وجوه صرفاً از سازوکارهای پرداخت قابل احراز موضوع تبصره (۱) این ماده، با عدم پرداخت هر یک از مبالغ اجاره بها یا عدم پرداخت تمام یا بخشی از مبالغ قرض­الحسنه شرط­ شده در قرارداد اجاره در مهلت مقرر و اعلام برخط فسخ قرارداد توسط موجر و عدم واریز مبلغ توسط مستأجر تا قبل از اعلام مراتب فسخ، پس از کسر خودکار کسورات قراردادی اعم از مبالغ اجاره پرداخت­نشده و وجه التزام قراردادی توسط سامانه و واریز برخط باقیمانده مبلغ قرض­الحسنه شرط­شده در اجاره توسط موجر، صحت فسخ بر اساس قرارداد و سوابق پرداخت مبالغ از طریق سازوکار پرداخت موضوع تبصره (۱) این ماده، در صورت اختلاف و طرح دعوا، توسط مرجع قضائی صالح به صورت غیر­حضوری بررسی می شود، مرجع قضائی حداکثر ظرف دو هفته نسبت به تأیید یا رد فسخ اقدام می نماید. در صورت تأیید فسخ­، تخلیه عین مستأجره مطابق ماده (۳) قانون روابط موجر و مستأجر و بدون نیاز به انقضای مهلت قرارداد انجام می شود. اعلام فسخ توسط موجر و بررسی صحت آن توسط مرجع قضائی بدون نیاز به تقدیم دادخواست و با پرداخت برخط هزینه دعوای غیر­مالی از طریق سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و سامانه الکترونیک ثبت اسناد انجام می شود.

تبصره۳ـ چنانچه طلب موجر از مستأجر ناشی از اجاره بهای پرداخت­نشده بیش از مبلغ قرض الحسنه شرط شده در قرارداد اجاره شود، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است نسبت به مازاد، گواهی عدم پرداخت، صادر و به موجر تسلیم نماید. این گواهی در حکم سند لازم الاجراست.

تبصره۴ـ در صورت اتمام مهلت اجاره و عدم تمدید قرارداد، وجه التزام قراردادی از تاریخ واریز مبلغ قرض الحسنه شرط شده در قرارداد اجاره به حساب امانی (واسط) و ابلاغ مراتب به مستأجر محاسبه می شود. ملاک تخلیه واحد توسط مستأجر، تأیید برخط مراتب توسط موجر در سامانه یا تأیید برخط موضوع توسط واحد اجرای احکام یا اجرای ثبت است.

تبصره۵ ـ وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلفند شاخصهای عملکردی از میزان وفای به عهد اشخاص (موجر و مستأجر) را بر اساس اطلاعات ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و سامانه الکترونیک ثبت اسناد محاسبه نمایند و نتیجه آن را در هنگام معامله به اطلاع متعاملین برسانند و با همکاری بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران زیرساخت انعکاس این اطلاعات در رتبه اعتباری اشخاص را فراهم نمایند. تبصره۶ ـ سابقه رضایت­مندی متعاملین از یکدیگر بر مبنای امتیازدهی طرفین به یکدیگر باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا سامانه الکترونیک ثبت اسناد، ثبت­شده و برای طرفهای معاملات بعدی قابل رؤیت باشد.

ماده۱۱ـ بیمه مرکزی پس از لازم الاجرا شدن این قانون موظف است ظرف شش­ماه مقررات ناظر بر ارائه اختیاری بیمه ملک در زمان اجاره را تهیه و جهت اقدام به شرکتهای بیمه ابلاغ نماید.

ماده۱۲ـ ماده (۱۵) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۷/۲/۲۵ و تبصره­های آن به شرح ذیل اصلاح می شود:

ماده۱۵ـ دو سال پس از لازم الاجرا شدن این ماده، اراضی با کاربری مسکونی، اداری و تجاری در محدوده شهرکها و شهرهای بالای یکصدهزار نفر جمعیت، دارای تمامی شرایط زیر:

الف ـ تعداد واحد مسکونی موجود در آن شهر یا شهرک به استناد مرکز آمار ایران، کمتر از ۱/۲۵ برابر تعداد خانوارهای ساکن باشد.

ب ـ اعیان متناسب با کاربری مطابق سطح اشغال مصوب در طرحهای جامع و تفصیلی را نداشته باشد.

ج ـ به مدت دو سال بلااستفاده در این وضعیت مانده و تعیین­تکلیف نشده باشد.

مشمول عوارض با نرخهای ذیل می گردد:

۱ ـ سال اول و دوم (پس از عدم بهره برداری به مدت دو سال)، معادل دو درصد (۲%) ارزش روز زمین به­ازای هر سال در زمان اخذ،

۲ ـ علاوه بر بند (۱)، برای سال سوم و چهارم، معادل چهار درصد (۴%) ارزش روز زمین به­ازای هر­سال در زمان اخذ،

۳ ـ علاوه بر بندهای (۱) و (۲)، برای سال پنجم به بعد، معادل شش درصد (۶%) ارزش روز زمین به­ازای هر سال در زمان اخذ.

تبصره۱ـ عوارض موضوع این ماده برای کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی غیردولتی و دولتی اعم از اشخاص موضوع ماده ( ۲۹) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۹۵/۱۲/۱۴ که دارای بیش از پنج هکتار زمین موضوع این ماده در هر شهر یا شهرک باشند، پس از سه­سال از لازم الاجرا شدن این ماده، نسبت به کل اراضی با نرخ چهاردرصد (۴%) ارزش روز زمین به­ازای هر­سال در زمان اخذ اعمال می شود.

تبصره۲ـ موارد ذیل از پرداخت عوارض موضوع این ماده مستثنی است:

الف ـ اراضی که به حکم مراجع قضائی با موانع قانونی ساخت­و­ساز یا اخذ پروانه ساختمانی یا فروش مواجه است تا زمان برطرف شدن مانع قانونی

ب ـ اراضی که برای آنها پروانه ساختمانی صادر می شود از تاریخ صدور پروانه تا پایان مهلت مذکور در آن و در صورت تمدید مهلت با رعایت مهلت جدید حداکثر دو تا چهار سال متناسب با گروههای ساختمانی مذکور در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب ۱۳۷۴/۱۲/۲۲

ج ـ اراضی که به محدوده شهرها و شهرکها ملحق می شوند به­مدت دو سال از تاریخ الحاق

د ـ در مواردی که انتقال، قهری است تا زمانی که کوچکترین فرد انتقال گیرنده کمتر از بیست­سال سن داشته باشد.

هـ ـ خانوار یک یا دو یا چند نفره به شرح جدول ذیل بند «و» این ماده

و ـ خانوار دارای چهار فرزند زیر بیست سال، خانوار دارای سه فرزند و بیشتر موضوع ماده (۴) قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت مصوب ۱۴۰۰/۷/۲۴ و ایثارگران و خانواده های شهدا و خانوار تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی کشور و سایر خانواده های ناتوان مالی واقع در دهکهای (۱)، (۲) و (۳) درآمدی (حسب اعلام وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی) به شرح جدول ذیل:

منطقه شهری

حداکثر میزان مساحت زمین مستثنی از پرداخت عوارض خانوار موضوع بند «هـ» این ماده (مترمربع) (نسبت به مازاد مشمول عوارض می باشند)

حداکثر میزان مساحت زمین مستثنی از پرداخت عوارض خانوار موضوع بند «و» این ماده (مترمربع) (نسبت به مازاد مشمول عوارض می باشند)

شهر تهران

۲۰۰

۲۵۰

شهرهای دارای بیش از یک میلیون نفر جمعیت (به­جز تهران)ف

۲۵۰

۳۵۰

شهرهای دارای ۵۰۰ هزار تا یک میلیون نفر جمعیت

۳۰۰

۴۰۰

شهرهای دارای ۱۰۰ هزار تا ۵۰۰ هزار نفر جمعیت

۴۰۰

۵۰۰

ز ـ اراضی موقوفه

تبصره۳ـ شهرداری ها موظفند ظرف شش­ماه از لازم الاجرا شدن این ماده، با استفاده از ابزارهای موجود از جمله نقشه های ماهواره ای و هوایی شهر، اراضی موضوع این ماده واقع در محدوده خود را شناسایی و هر شش­ماه یک­بار اخطار لازم را به مالک یا مالکین اراضی موضوع این ماده یا به شناسه (کد) پستی محل آن ارسال کنند. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزارت راه و شهرسازی موظفند در چهارچوب مصوبات کارگروه تعامل پذیری دولت الکترونیکی، داده های مالکیتی املاک را در اختیار وزارت کشور قرار دهند.

تبصره۴ـ شهرداری ها موظفند در صورت تعلق عوارض موضوع این ماده، تا انتهای تیر سال بعد با درج اطلاعات دقیق محدوده جغرافیایی نسبت به صدور برگه عوارض اقدام نمایند و به طرق ممکن به اطلاع مالک یا مالکین برسانند. مالکان این قبیل اراضی مکلفند عوارض مزبور را تا پایان شهریورماه پرداخت نمایند. در صورت عدم پرداخت، میزان عوارض متناسب با نرخهای موضوع این ماده و جریمه پنج درصدی (۵%) سالانه به نرخ روز زمان پرداخت، محاسبه و اخذ می شود.

تبصره۵ ـ صدور مجوز بهره برداری و ثبت هرگونه نقل و انتقال املاک مشمول این ماده که عوارض متعلق به آنها (حتی در صورت عدم شناسایی مالک یا مالکین) پرداخت نشده باشد، مشروط به تعیین تکلیف عوارض متعلق به آن ملک می باشد.

تبصره۶ ـ هفتاد درصد (۷۰%) از درآمد حاصل از این حکم به شهرداری­های محل اخذ تعلق می­گیرد و شهرداری­ها مکلفند، درآمد حاصل از این حکم را صرفاً در حوزه توسعه زیر­ساخت­های حمل و نقل شهری، بازسازی بافت فرسوده و توسعه کاربری­های عمومی مصرف نمایند. وزارت کشور مسؤول نظارت بر هزینه­کرد این منابع است. همچنین شهرداری ها مکلفند سی درصد (۳۰%) از درآمد حاصل از این حکم را به حساب صندوق ملی مسکن موضوع ماده (۳) قانون جهش تولید مسکن نزد خزانه­داری کل کشور واریز نمایند تا در قالب بودجه به صندوق مذکور اختصاص یابد . وزارت راه و شهرسازی مکلف است این منابع را بابت توسعه مسکن استیجاری یا پرداخت کمک هزینه اجاره بها به گروههای جمعیتی آسیب­پذیر حوزه مسکن بر اساس اولویت­بندی که ظرف یک ماه به پیشنهاد مشترک وزارتخانه­های راه و شهرسازی و تعاون، کار و رفاه اجتماعی به تصویب شورای عالی مسکن می رسد، صرف نماید.

تبصره۷ـ ارزش روز زمین موضوع این ماده، در خصوص زمینهایی که صورتحساب الکترونیکی خرید موضوع قانون پایانه­های فروشگاهی و سامانه مؤدیان مصوب ۱۳۹۸/۷/۲۷ برای آنها وجود دارد، از طریق «جمع قیمت خرید مندرج در صورتحساب الکترونیکی» با «حاصلضرب این قیمت در درصد تغییرات شاخص قیمت زمین در هر استان بر اساس اعلام مرکز آمار ایران»، محاسبه می شود و در خصوص سایر اراضی، میزان پنج­برابر ارزش معاملاتی موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات­های مستقیم، ملاک قرار می گیرد.

تبصره۸ ـ مرجع رسیدگی به شکایات مرتبط با اعیان متناسب با عرصه و کاربری موضوع این ماده، کمیسیون ماده (۵) قانون تأسیس شورای­عالی شهرسازی و معماری می باشد. نمایندگان خارج از دستگاههای عضو کمیسیون مذکور، باید دارای شروط وثاقت و امانت باشند.

ماده۱۳ـ در راستای کاهش التهابات بازار مسکن و به منظور جلوگیری از معاملات سفته بازی واحدهای در حال احداثِ کلیه طرحهای حمایتی تأمین مسکن مانند اقدام ملی یا نهضت ملی مسکن که مطابق ماده (۷) قانون جهش تولید مسکن به صورت اجاره ۹۹ ساله واگذار می شود، متقاضیان این طرحها در قرارداد واگذاری، به صورت قید قرارداد و به نحو سلب حق، ملزم می شوند تا قبل از تحویل واحد مسکونی یا نصب شمارشگر (کنتور) برق یا اخذ گواهی پایان کار ساختمانی (هر کدام زودتر صورت پذیرفت)، حق انعقاد معاملات و اعطای وکالت مربوط به انتقال حق انتفاع اراضی یا اعیان یا امتیاز ثبت نام را جز به اشخاص مورد تأیید وزارت راه و شهرسازی (ثبت نام کنندگان واجد شرایط در سامانه طرحهای حمایتی تأمین مسکن)، نداشته باشند. ثبت رسمی معاملات و وکالتنامه های مذکور منوط به استعلام از وزارت راه و شهرسازی مبنی بر رعایت شروط و قیود فوق است و معاملاتی که بدون رعایت شروط و قیود مذکور در این ماده انجام می شود، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نمی شود.

منظور از اشخاص مورد تأیید وزارت راه و شهرسازی، اشخاص واجد شرایط دریافت طرحهای حمایتی تأمین مسکن است و در صورتی که متقاضی واجد شرایط کافی وجود نداشته باشد، وزارت راه و شهرسازی امکان انتقال به سایر افراد را فراهم می کند.

دستورالعمل این ماده مشتمل بر موارد اجرائی از قبیل تعیین متولیان اجرائی، نحوه نقل و انتقال در هر یک از مراحل اجرائی، نحوه تبادل اطلاعات بین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزارت راه و شهرسازی حداکثر ظرف دو ماه از لازم الاجرا شدن این قانون، توسط وزیر راه و شهرسازی تصویب و ابلاغ می گردد.

ماده۱۴ ـ شعب تعزیرات حکومتی مجازند در صورت احراز تخلفات موضوع ماده (۱۷) قانون نظام صنفی در واحدهای صنفی بنگاههای مشاورین املاک علاوه بر افزایش ده برابری جریمه نسبت به صدور دستور توقف فعالیت واحد صنفی و نصب تابلو با درج نوع تخلفات به مدت یک­ماه اقدام نمایند. در­آمدهای حاصل به خزانه­داری کل کشور واریز می شود و پنجاه­درصد (۵۰%) از آن جهت ساماندهی بنگاههای مشاورین املاک اختصاص یافته و پنجاه­درصد (۵۰%) نیز در اختیار سازمان تعزیرات حکومتی قرار می گیرد.

ماده۱۵ـ وزارت صنعت، معدن و تجارت موظف است با همکاری وزارتخانه­های راه و شهرسازی و کشور و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دستورالعمل نظارت و رتبه­بندی مشاورین املاک را بر اساس شاخصهای میزان رضایتمندی مشتریان، گزارش­های نظارتی بازرسان قانونی، توان فنی و تخصصی در حوزه معاملات املاک، تعداد شکایت­های منجر ­به صدور رأی محکومیت و رعایت قوانین و مقررات، ظرف سه­ماه از لازم الاجرا شدن این قانون تهیه و ابلاغ نماید. وزارت صنعت، معدن و تجارت مکلف است نتایج رتبه­بندی مشاورین املاک را به تفکیک کشور، استان و شهرستان جهت انتشار عمومی در دوره­های سه­ماهه به وزارت راه و شهرسازی ارائه نماید.

قانون فوق مشتمل بر پانزده ماده که گزارش آن توسط کمیسیون عمران به صحن علنی تقدیم شده­بود، پس از تصویب در جلسه علنی روز دوشنبه مورخ دهم اردیبهشت­ماه یکهزار و چهارصد و سه مجلس، در تاریخ ۱۴۰۳/۲/۱۲ به تأیید شورای نگهبان رسید.

رئیس مجلس شورای اسلامی ـ محمدباقر قالیباف

1. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

یکی از مهم‌ترین تحولات اخیر در حوزه خرید و فروش ملک در ایران، تصویب قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» است که در سال 1402 توسط مجلس شورای اسلامی تصویب شد و پس از تأیید شورای نگهبان به اجرا درآمد. این قانون با هدف کاهش دعاوی حقوقی ناشی از معاملات غیررسمی و افزایش شفافیت در بازار املاک طراحی شده است.

جزئیات قانون

• ثبت رسمی اجباری: بر اساس این قانون، تمامی معاملات خرید و فروش املاک (اعم از زمین، آپارتمان و خانه) باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. معاملات قولنامه‌ای که پیش‌تر در بنگاه‌های املاک تنظیم می‌شدند، دیگر به تنهایی اعتبار قانونی ندارند، مگر اینکه به ثبت رسمی برسند.
• مهلت تبدیل اسناد قولنامه‌ای: مالکانی که املاک خود را با اسناد قولنامه‌ای خریداری کرده‌اند، تا پایان سال 1404 فرصت دارند تا اسناد خود را به سند رسمی تک‌برگ تبدیل کنند. این اقدام برای کاهش مشکلات حقوقی و جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر طراحی شده است.
• جریمه‌های عدم رعایت: افرادی که پس از این مهلت، همچنان به معاملات غیررسمی ادامه دهند، مشمول جریمه‌های نقدی و حتی ابطال معامله خواهند شد.

تأثیرات

این قانون تأثیرات گسترده‌ای بر بازار املاک داشته است. از یک سو، شفافیت بیشتری در معاملات ایجاد کرده و از سوی دیگر، فشار بر بنگاه‌های املاک و مشاوران را افزایش داده است. همچنین، هزینه‌های ثبت رسمی ممکن است برای برخی از خریداران و فروشندگان به عنوان یک بار مالی اضافی تلقی شود. با این حال، کارشناسان معتقدند که این قانون در درازمدت به کاهش پرونده‌های قضایی کمک خواهد کرد، زیرا حدود 45 درصد از دعاوی حقوقی در ایران به دلیل نبود اسناد رسمی ایجاد می‌شوند.

2. قوانین مالیاتی جدید در خرید و فروش ملک

یکی دیگر از جنبه‌های مهم قوانین جدید، مربوط به مالیات بر معاملات ملکی است. دولت ایران در سال‌های اخیر با هدف تنظیم بازار مسکن و جلوگیری از احتکار، مالیات‌های جدیدی را وضع کرده است.

مالیات بر خانه‌های خالی

• نرخ مالیات: بر اساس قانون جدید که در سال 1403 به‌روزرسانی شد، مالکان خانه‌های خالی که بیش از 6 ماه خالی بمانند، مشمول مالیات می‌شوند. نرخ این مالیات در سال اول 6 برابر مالیات اجاره، در سال دوم 12 برابر و در سال سوم 18 برابر ارزش اجاره ملک است.
• شناسایی خانه‌های خالی: سامانه ملی املاک و اسکان وظیفه شناسایی این خانه‌ها را بر عهده دارد و مالکان موظف‌اند وضعیت املاک خود را در این سامانه ثبت کنند.

مالیات بر عایدی سرمایه

• دامنه : این قانون که از سال 1402 اجرایی شده، افرادی را که املاک خود را با سود به فروش می‌رسانند، مشمول مالیات می‌کند. اگر ملکی ظرف کمتر از یک سال فروخته شود، 60 درصد سود حاصل از فروش مشمول مالیات می‌شود. این نرخ برای بازه‌های زمانی طولانی‌تر کاهش می‌یابد.
• معافیت‌ها: خانه اصلی هر فرد (محل سکونت دائم) و املاکی که بیش از 5 سال در مالکیت فرد بوده‌اند، از این مالیات معاف هستند.

تأثیرات مالیاتی

این قوانین با هدف کاهش سفته‌بازی در بازار مسکن و تشویق مالکان به عرضه املاک خود وضع شده‌اند. با این حال، برخی منتقدان معتقدند که افزایش بار مالیاتی ممکن است انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش دهد و به افزایش قیمت‌ها منجر شود.

3. قوانین جدید پیش‌فروش آپارتمان

پیش‌فروش آپارتمان‌ها به دلیل مشکلات متعدد حقوقی، از جمله کلاهبرداری و عدم تحویل به موقع، یکی از حوزه‌هایی است که قانون‌گذاری جدید بر آن تمرکز کرده است.

الزامات جدید

• مجوز پیش‌فروش: سازندگان باید پیش از انتشار آگهی پیش‌فروش، مجوز رسمی از مراجع قانونی (مانند شهرداری) دریافت کنند.
• قرارداد رسمی: قراردادهای پیش‌فروش باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند و جزئیات شامل مبلغ، زمان تحویل و جریمه تأخیر در آن قید شود.
• ضمانت اجرا: در صورت تخلف سازنده (مثلاً فروش یک واحد به چند نفر)، علاوه بر جریمه نقدی، امکان توقیف پروژه نیز وجود دارد.

مزایا و معایب

این قوانین به خریداران اطمینان بیشتری می‌دهد که پروژه به اتمام رسیده و ملک تحویل داده خواهد شد. با این حال، الزامات سخت‌گیرانه ممکن است هزینه‌های ساخت را برای سازندگان افزایش دهد و در نتیجه قیمت واحدهای پیش‌فروش را بالا ببرد.

4. مدیریت املاک قولنامه‌ای

املاک قولنامه‌ای به دلیل نبود سند رسمی، همواره یکی از چالش‌های بزرگ بازار مسکن ایران بوده‌اند. قوانین جدید تلاش دارند تا این مشکل را ساماندهی کنند.

تبدیل به سند رسمی

• فرآیند: مالکان املاک قولنامه‌ای باید با ارائه مدارک به اداره ثبت اسناد، درخواست صدور سند تک‌برگ کنند. این فرآیند شامل پرداخت عوارض و مالیات‌های معوقه است.
• مزایا: کاهش ریسک جعل و کلاهبرداری، افزایش ارزش ملک و امکان استفاده از تسهیلات بانکی از جمله مزایای این تغییر هستند.

محدودیت‌ها

• مهلت زمانی: همان‌طور که اشاره شد، مهلت تبدیل اسناد تا پایان 1404 است و پس از آن، معاملات قولنامه‌ای فاقد اعتبار قانونی خواهند بود.
• چالش‌ها: در برخی مناطق روستایی یا حاشیه شهرها، به دلیل پیچیدگی‌های مالکیتی (مثلاً زمین‌های مشاع)، این فرآیند با موانع زیادی مواجه است.

5. نکات حقوقی مهم در خرید و فروش ملک

علاوه بر قوانین خاص، رعایت برخی نکات حقوقی عمومی نیز در معاملات ملکی ضروری است:

• احراز مالکیت: فروشنده باید مالک قانونی ملک باشد یا وکالت‌نامه رسمی داشته باشد.
• آزاد بودن سند: ملک نباید در رهن بانک یا شخص دیگری باشد.
• استعلامات لازم: خریدار باید از شهرداری و اداره ثبت استعلام بگیرد تا از وضعیت ملک (مثلاً قرار نداشتن در طرح‌های شهری) مطمئن شود.

نتیجه‌گیری

قوانین جدید خرید و فروش ملک در ایران با هدف ایجاد شفافیت، کاهش کلاهبرداری و تنظیم بازار مسکن طراحی شده‌اند. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، مالیات‌های جدید، مقررات پیش‌فروش و ساماندهی املاک قولنامه‌ای از مهم‌ترین این تغییرات هستند. اگرچه این قوانین مزایای زیادی مانند کاهش دعاوی حقوقی و افزایش اطمینان در معاملات دارند، اما چالش‌هایی مانند افزایش هزینه‌ها و پیچیدگی‌های اجرایی نیز به همراه دارند.

برای موفقیت در این بازار، خریداران و فروشندگان باید از این قوانین آگاه باشند و در صورت نیاز از مشاوران حقوقی یا املاک معتبر کمک بگیرند. با توجه به تحولات سریع در حوزه املاک، به‌روزرسانی مداوم اطلاعات و آگاهی از تغییرات قانونی امری ضروری است. امیدوارم این توضیح جامع، درک کاملی از قوانین جدید خرید و فروش ملک در ایران به شما ارائه کرده باشد. اگر سوال یا نیاز به جزئیات بیشتری دارید، خوشحال می‌شوم کمک کنم!