نمونه قرارداد انتقال سرقفلی یکی از رایج‌ترین قراردادهایی است که در بازار املاک تجاری بین مالک یا مستأجر قبلی و مستأجر جدید منعقد می‌شود. این قرارداد به‌خصوص در املاک تجاری اهمیت ویژه‌ای دارد، چرا که سرقفلی به‌عنوان یک حق مالی در بسیاری از معاملات به حساب می‌آید و ارزش اقتصادی مستقلی دارد. در این مطلب، به بررسی دقیق و جامع مفهوم سرقفلی، مبانی قانونی آن، انواع انتقال سرقفلی، شرایط و آثار قرارداد انتقال سرقفلی و نکات حقوقی مرتبط خواهیم پرداخت.

برای دانلود قرارداد کلیک کنید : نمونه قرارداد انتقال سرقفلي

سرقفلی چیست؟

سرقفلی، به زبان ساده، مبلغی است که مستأجر برای حق تقدم در اجاره یا استفاده از یک ملک تجاری پرداخت می‌کند. این مبلغ معمولاً به خاطر شهرت محل، موقعیت تجاری ملک، مشتریان ثابت، یا حسن شهرت کسب‌وکار قبلی تعیین می‌شود. سرقفلی در واقع نوعی حق مالی است که به مستأجر تعلق می‌گیرد و قابل خرید و فروش یا انتقال به غیر است.

طبق تعریف ماده 6 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1376:

“هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می‌تواند در زمان تخلیه، سرقفلی خود را به مالک یا مستأجر بعدی منتقل کند.”

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

پیش از ورود به بحث نمونه قرارداد انتقال سرقفلی، لازم است تفاوت آن با حق کسب و پیشه روشن شود. این دو اصطلاح اغلب به اشتباه به‌جای یکدیگر استفاده می‌شوند، اما تفاوت‌هایی اساسی دارند:

• حق کسب و پیشه و تجارت: مفهومی است که از قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ناشی می‌شود و مربوط به اجاره‌نامه‌هایی است که پیش از سال 1376 منعقد شده‌اند. در این موارد، مستأجر پس از سال‌ها فعالیت در ملک تجاری، حتی بدون پرداخت سرقفلی، صاحب “حق کسب و پیشه” می‌شود و مالک بدون پرداخت حق و حقوق او، نمی‌تواند دستور تخلیه بگیرد.

• سرقفلی: مفهومی است که با قانون سال 1376 معرفی شده و ناظر به توافقات مالی مشخص میان طرفین است. مستأجر با پرداخت مبلغی به مالک، حقی در ملک تجاری پیدا می‌کند، که در صورت تخلیه، می‌تواند آن را به دیگری واگذار کند یا از مالک بخواهد به قیمت روز پرداخت کند.

بنابراین، در قراردادهایی که پس از سال 1376 بسته شده‌اند، تنها مفهوم سرقفلی معتبر است و حق کسب و پیشه موضوعیتی ندارد.

قرارداد انتقال سرقفلی چیست؟

نمونه قرارداد انتقال سرقفلی قراردادی است که بر اساس آن، مستأجر (دارنده سرقفلی) حق سرقفلی خود را به شخص دیگری منتقل می‌کند. این انتقال ممکن است با رضایت مالک انجام شود یا گاهی بدون آن، که در ادامه به شرایط آن می‌پردازیم.

این قرارداد می‌تواند بین مستأجر و شخص ثالث (مستأجر جدید) یا بین مستأجر و مالک (در زمان تخلیه و دریافت سرقفلی از مالک) منعقد شود.

ارکان اصلی قرارداد انتقال سرقفلی

1. موضوع قرارداد: انتقال حق سرقفلی.

2. طرفین قرارداد: مستأجر (واگذارکننده) و شخص ثالث یا مالک (دریافت‌کننده).

3. مبلغ انتقال: که معمولاً به قیمت روز یا توافقی تعیین می‌شود.

4. رضایت مالک: بسته به نوع قرارداد اولیه و شرایط حقوقی.

شرایط صحت قرارداد انتقال سرقفلی

برای آنکه قرارداد انتقال سرقفلی معتبر باشد، رعایت شرایط زیر ضروری است:

1. اهلیت طرفین: باید طرفین دارای اهلیت قانونی (بلوغ، عقل، رشد) باشند.

2. قصد و رضای طرفین: باید قرارداد با قصد جدی و رضای کامل امضا شود.

3. مشروع بودن جهت قرارداد: نباید جهت قرارداد نامشروع باشد (مثل انتقال به شرط انجام اعمال غیرقانونی).

4. قانونی بودن قرارداد اصلی اجاره: انتقال باید از یک اجاره‌نامه معتبر نشأت بگیرد.

5. وجود رضایت مالک در صورت نیاز: در مواردی که در قرارداد اجاره، انتقال به غیر بدون اجازه مالک منع شده است، باید رضایت کتبی مالک اخذ شود.

انواع انتقال سرقفلی

قرارداد انتقال سرقفلی می‌تواند به اشکال مختلفی انجام شود:

1. انتقال با رضایت مالک

در این حالت، مستأجر سرقفلی را با اطلاع و رضایت مالک به شخص دیگری منتقل می‌کند. این روش، ساده‌ترین و مطمئن‌ترین حالت است و توصیه می‌شود انتقال حتماً با امضای مالک انجام شود تا بعداً مشکلی از نظر قانونی به وجود نیاید.

2. انتقال بدون رضایت مالک

اگر در قرارداد اجاره، به مستأجر حق انتقال سرقفلی به غیر داده شده باشد، نیازی به اخذ رضایت مجدد مالک نیست. اما در غیر این صورت، انتقال بدون رضایت مالک، ممکن است غیرقانونی تلقی شود و مالک بتواند فسخ قرارداد یا تخلیه ملک را درخواست کند.

3. انتقال به مالک

در برخی موارد، مستأجر تصمیم می‌گیرد ملک را تخلیه کرده و سرقفلی را به خود مالک بفروشد. در این حالت، قرارداد انتقال سرقفلی بین مستأجر و مالک تنظیم می‌شود و معمولاً مبلغ به صورت توافقی یا بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود.

مهم‌ترین نکات در تنظیم نمونه قرارداد انتقال سرقفلی

1. ذکر دقیق مشخصات طرفین: شامل نام، شماره ملی، آدرس و شماره تماس.

2. تعیین دقیق ملک مورد انتقال: شامل آدرس، پلاک ثبتی و کاربری ملک.

3. ذکر میزان سرقفلی و نحوه پرداخت: نقد، اقساط، چک و غیره.

4. تعیین وضعیت بدهی‌ها، عوارض و مالیات ملک: تا در آینده مشکلی برای انتقال‌گیرنده ایجاد نشود.

5. اخذ گواهی عدم بدهی از شهرداری یا اتحادیه صنفی.

6. تنظیم قرارداد نزد دفترخانه رسمی یا با حضور شاهد معتبر: برای حفظ امنیت حقوقی.

آثار حقوقی قرارداد انتقال سرقفلی

1. انتقال حق سرقفلی به شخص ثالث: فرد جدید صاحب تمام حقوق مستأجر قبلی خواهد شد.

2. مسئولیت حقوقی در قبال مالک یا اشخاص ثالث: در صورت عدم رعایت شرایط قرارداد اولیه، مالک می‌تواند دعوای فسخ یا تخلیه مطرح کند.

3. مسئولیت مالیاتی: معمولاً انتقال‌دهنده (مستأجر قدیم) باید مالیات بر درآمد ناشی از انتقال را پرداخت کند.

نقش مالک در انتقال سرقفلی

در صورتی که در قرارداد اجاره ذکر شده باشد که مستأجر حق انتقال به غیر را ندارد، مالک باید رضایت کتبی خود را اعلام کند، در غیر این صورت انتقال ممکن است باطل یا غیرنافذ باشد. از سوی دیگر، اگر در قرارداد اجاره به صراحت ذکر شده باشد که مستأجر می‌تواند سرقفلی را منتقل کند، دیگر نیازی به اجازه مجدد از مالک نیست.

نکات حقوقی و دعاوی مرتبط با سرقفلی

• دعوای مطالبه سرقفلی: در صورتی که مستأجر تخلیه کرده و مالک از پرداخت سرقفلی خودداری کند.

• دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر بدون اجازه: مالک می‌تواند علیه مستأجری که برخلاف قرارداد، سرقفلی را انتقال داده، دعوای تخلیه مطرح کند.

• دعوای اثبات مالکیت سرقفلی: در مواردی که اختلاف بر سر تعلق سرقفلی وجود دارد.

نتیجه‌گیری

نمونه قرارداد انتقال سرقفلی یکی از مهم‌ترین اسناد در حوزه املاک تجاری است و باید با دقت فراوان و رعایت تمام جنبه‌های قانونی تنظیم شود. با توجه به اینکه سرقفلی یک حق مالی مستقل محسوب می‌شود، هم‌ ارزش اقتصادی دارد و هم در محاکم قضایی قابل پیگیری است. بنابراین، توصیه می‌شود پیش از امضای چنین قراردادی، حتماً با وکیل متخصص مشورت کرده یا از مشاور حقوقی کمک بگیرید تا از بروز مشکلات آینده جلوگیری شود.