بنگاه‌های املاک نقش مهمی در معاملات ملکی دارند، اما گاهی برخی از آن‌ها با تخلفات مختلف مانند دریافت کمیسیون غیرقانونی، عدم ارائه اطلاعات صحیح به مشتریان یا سوءاستفاده از قراردادها، مشکلاتی را برای خریداران و مستاجران ایجاد می‌کنند. در چنین شرایطی، آگاهی از روش‌های شکایت از بنگاه‌های املاک متخلف می‌تواند به افراد کمک کند تا از حقوق خود دفاع کنند و از ادامه فعالیت‌های غیرقانونی این بنگاه‌ها جلوگیری شود.

روش‌های شکایت از بنگاه‌های املاک متخلف شامل مراجعه به اتحادیه مشاوران املاک، طرح دعوا در دادگاه، ارائه شکایت به سازمان تعزیرات حکومتی و ثبت گزارش در سامانه‌های نظارتی است. هر یک از این روش‌ها بسته به نوع تخلف، مدارک موجود و میزان خسارت وارده، می‌توانند مؤثر باشند. در ادامه، به بررسی هر یک از این روش‌ها پرداخته می‌شود.

تخلفات رایج در بنگاه‌های املاک

بنگاه‌های املاک نقش مهمی در انجام معاملات ملکی دارند، اما برخی از آن‌ها ممکن است با انجام تخلفات مختلف، موجب ضرر و زیان مشتریان شوند. این تخلفات می‌توانند از دریافت کمیسیون غیرقانونی تا جعل اسناد و کلاهبرداری متغیر باشند. در این مقاله، رایج‌ترین تخلفات بنگاه‌های املاک را بررسی می‌کنیم.

بنگاه‌های املاک نقش مهمی در خرید، فروش و اجاره املاک دارند، اما برخی از آن‌ها مرتکب تخلفات متعددی می‌شوند که می‌تواند موجب خسارت مالی و حقوقی برای مشتریان شود. از جمله رایج‌ترین تخلفات در این حوزه می‌توان به دریافت کمیسیون بیش از حد مجاز، نداشتن پروانه کسب، عدم ارائه کد رهگیری، تنظیم قراردادهای مبهم یا غیرقانونی، جعل اسناد، تبلیغات گمراه‌کننده، و فروش یک ملک به چندین نفر اشاره کرد.

در چنین شرایطی، (بعنوان مثال در یک شهر مثل کرج) نقش یک وکیل ملکی متخصص در کرج بسیار پررنگ می‌شود. یک وکیل باتجربه می‌تواند با بررسی دقیق اسناد و قراردادها، طرح شکایت در مراجع صالح مانند اتحادیه املاک، سازمان تعزیرات و دادسرا، و ارائه راهکارهای قانونی از حقوق موکل خود دفاع کند. همچنین، در موارد پیچیده مانند کلاهبرداری‌های ملکی یا جعل اسناد، وکیل ملکی می‌تواند پرونده را در دادگاه پیگیری کرده و از ضررهای احتمالی جلوگیری کند.

بنابراین، اگر در کرج با تخلفات بنگاه‌های املاک مواجه شدید، کمک گرفتن از وکیل ملکی می‌تواند مسیر رسیدگی به پرونده شما را تسهیل کرده و از تضییع حقوق شما جلوگیری کند

1. دریافت کمیسیون بیش از تعرفه مصوب

یکی از متداول‌ترین تخلفات بنگاه‌های املاک، دریافت حق کمیسیون بیش از نرخ مصوب است. طبق قوانین، میزان کمیسیون مشاوران املاک توسط اتحادیه مشاوران املاک تعیین می‌شود. اما برخی از بنگاه‌ها از ناآگاهی مشتریان سوءاستفاده کرده و مبلغ بیشتری دریافت می‌کنند.

در بسیاری از موارد، این بنگاه‌ها به بهانه‌های مختلف از جمله “بالا بودن ارزش معامله”، “خدمات اضافی” یا “توافق شفاهی”، مبلغ بیشتری درخواست می‌کنند. این اقدام غیرقانونی بوده و مشتریان می‌توانند از طریق اتحادیه مشاوران املاک یا سازمان تعزیرات حکومتی شکایت کنند.

2. نداشتن پروانه کسب معتبر

برخی از بنگاه‌های املاک بدون داشتن پروانه کسب معتبر فعالیت می‌کنند. فعالیت بدون پروانه نه‌تنها غیرقانونی است، بلکه مشتریان را در معرض خطرات زیادی قرار می‌دهد.

پروانه کسب نشان‌دهنده اعتبار و نظارت قانونی بر عملکرد یک بنگاه املاک است. در صورت عدم وجود این مجوز، احتمال وقوع تخلفات مختلف از جمله جعل قرارداد، ارائه اطلاعات نادرست و حتی کلاهبرداری بیشتر می‌شود. قبل از انجام هر معامله‌ای، مشتریان باید از اعتبار بنگاه و داشتن مجوز قانونی اطمینان حاصل کنند.

3. عدم ارائه کد رهگیری

یکی دیگر از تخلفات رایج، عدم ارائه کد رهگیری برای معاملات است. طبق قانون، تمامی قراردادهای خرید، فروش و اجاره ملک باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات ثبت شوند و یک کد رهگیری یکتا دریافت کنند.

برخی از بنگاه‌های املاک برای فرار از مالیات یا انجام معاملات غیرقانونی از ثبت قراردادها در سامانه خودداری می‌کنند. این امر باعث بروز مشکلاتی مانند فروش یک ملک به چندین نفر یا عدم اعتبار قانونی قرارداد می‌شود. مشتریان باید هنگام معامله، حتماً از مشاور املاک درخواست کد رهگیری کنند.

4. تبلیغات و وعده‌های دروغین

تبلیغات نادرست و فریبنده یکی از روش‌هایی است که برخی بنگاه‌های املاک برای جذب مشتری از آن استفاده می‌کنند. این تبلیغات می‌توانند شامل مواردی مانند قیمت‌های غیرواقعی، شرایط آسان پرداخت، امکانات ناموجود یا حتی نمایش تصاویر غیرواقعی از ملک باشند.

زمانی که مشتری برای بازدید مراجعه می‌کند، بنگاه املاک ممکن است به بهانه‌های مختلف، او را به خرید یا اجاره ملکی دیگر که سود بیشتری برای بنگاه دارد، ترغیب کند. این نوع تبلیغات گمراه‌کننده، موجب اتلاف وقت و هزینه مشتریان شده و حتی در برخی موارد، منجر به تصمیم‌گیری اشتباه در خرید ملک می‌شود.

5. تنظیم قراردادهای غیرقانونی یا مبهم

برخی از مشاوران املاک هنگام تنظیم قراردادها، از بندهای غیرقانونی یا مبهم استفاده می‌کنند که ممکن است حقوق یکی از طرفین معامله را تضییع کند.

به‌عنوان مثال:

• درج بندهایی که به نفع یکی از طرفین باشد و دیگری را در وضعیت نامناسبی قرار دهد.
• عدم ذکر جزئیات مهم معامله مانند شرایط پرداخت، زمان تحویل ملک یا وضعیت سند.
• حذف برخی مفاد ضروری که در آینده موجب اختلاف شود.

مشتریان باید قبل از امضای هر قراردادی، مفاد آن را به‌دقت مطالعه کرده و در صورت لزوم، با یک مشاور حقوقی یا وکیل مشورت کنند.

6. جعل اسناد و مدارک

یکی از خطرناک‌ترین تخلفات برخی بنگاه‌های املاک، جعل اسناد و مدارک است. این جعل می‌تواند شامل مواردی مانند:

• جعل سند مالکیت برای فروش ملک غیر
• تغییر مشخصات سند
• جعل امضای فروشنده یا خریدار

این نوع تخلفات معمولاً در معاملات ملک‌های بدون سند رسمی یا زمین‌های قولنامه‌ای بیشتر رخ می‌دهد. مشتریان باید برای جلوگیری از این تخلف، از صحت اسناد و مدارک ارائه‌شده اطمینان حاصل کنند و از خدمات مشاوران املاک معتبر و دارای پروانه استفاده نمایند.

7. سوءاستفاده از بی‌اطلاعی مشتریان

برخی از بنگاه‌های املاک از ناآگاهی مشتریان نسبت به قوانین و مقررات سوءاستفاده می‌کنند. این سوءاستفاده‌ها می‌توانند شامل مواردی مانند:

• اعلام قیمت‌های بالاتر از ارزش واقعی ملک
• پنهان کردن مشکلات حقوقی ملک (مانند داشتن بدهی یا در رهن بودن)
• معرفی املاک مشکل‌دار به خریداران ناآگاه

برای جلوگیری از این سوءاستفاده‌ها، مشتریان باید قبل از خرید یا اجاره ملک، تحقیقات کافی انجام داده و از مشاوران حقوقی کمک بگیرند.

8. فروش یک ملک به چندین نفر

در برخی موارد، بنگاه‌های متخلف یک ملک را به چندین نفر می‌فروشند. این نوع کلاهبرداری معمولاً زمانی رخ می‌دهد که مشتریان از صحت اسناد و مدارک بی‌اطلاع باشند و بدون استعلام از مراجع قانونی، معامله را انجام دهند.

برای جلوگیری از این مشکل، خریداران باید از ثبت رسمی معامله در دفاتر اسناد رسمی اطمینان حاصل کرده و قبل از خرید، از اداره ثبت اسناد استعلام بگیرند.

9. واگذاری غیرقانونی سرقفلی و حق کسب و پیشه

در قراردادهای مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، برخی بنگاه‌های املاک بدون رعایت قوانین، اقدام به واگذاری غیرقانونی این حقوق می‌کنند. این موضوع می‌تواند باعث بروز اختلافات حقوقی بین مالک و مستأجر شود.

در صورتی که قصد خرید یا اجاره ملکی با حق سرقفلی را دارید، حتماً از قوانین مربوط به آن آگاهی داشته و از افراد متخصص در این زمینه مشورت بگیرید.

10. اجاره دادن ملک بدون اجازه مالک

یکی دیگر از تخلفات خطرناک، اجاره دادن ملک بدون اجازه مالک است. در برخی موارد، مشاوران املاک بدون اطلاع صاحب ملک، اقدام به اجاره دادن آن کرده و از مستأجر هزینه دریافت می‌کنند.

مستأجران باید قبل از عقد قرارداد، از مالکیت فردی که ملک را اجاره می‌دهد، اطمینان حاصل کرده و در صورت امکان، با مالک اصلی ملاقات کنند.

مراجع صالح برای شکایت

در صورتی که یک بنگاه املاک مرتکب تخلفی مانند دریافت کمیسیون غیرقانونی، جعل اسناد، عدم ارائه کد رهگیری یا کلاهبرداری شود، مشتریان می‌توانند از طریق مراجع قانونی پیگیری کنند. در ادامه، مهم‌ترین نهادهایی که به این تخلفات رسیدگی می‌کنند را بررسی می‌کنیم.

1. اتحادیه مشاوران املاک

اتحادیه مشاوران املاک به‌عنوان نهاد صنفی بر فعالیت بنگاه‌های املاک نظارت دارد و مسئول رسیدگی به تخلفات صنفی آن‌ها است. شکایت‌هایی که در این اتحادیه بررسی می‌شوند شامل موارد زیر است:

• دریافت کمیسیون بیش از تعرفه مصوب
• نداشتن پروانه کسب معتبر
• عدم ارائه کد رهگیری

نحوه ثبت شکایت:

• مراجعه حضوری به اتحادیه مشاوران املاک در شهر مربوطه
• ارائه مدارک مانند قرارداد، فاکتورهای پرداختی و سایر مستندات
• پیگیری از طریق شماره تماس اتحادیه

2. سازمان تعزیرات حکومتی

سازمان تعزیرات حکومتی به تخلفات اقتصادی و صنفی رسیدگی می‌کند. در صورت مشاهده تخلفاتی مانند گران‌فروشی (دریافت کمیسیون اضافی) یا فعالیت بدون مجوز، این سازمان مرجع مناسبی برای شکایت است.

نحوه ثبت شکایت:

• تماس با شماره ۱۳۵
• ثبت شکایت از طریق سایت سازمان تعزیرات
• مراجعه حضوری به دفاتر این سازمان در سطح شهر

3. دادسرای عمومی و انقلاب

در صورت وقوع جرائم کیفری مانند کلاهبرداری، جعل اسناد و فروش یک ملک به چندین نفر، دادسرا به‌عنوان مرجع قضایی صالح می‌تواند به پرونده رسیدگی کند.

نحوه ثبت شکایت:

• تنظیم شکواییه و ارائه آن به دادسرای محل وقوع جرم
• ارائه مدارک و مستندات مربوط به تخلف
• پیگیری از طریق مراجع قضایی

4. شورای حل اختلاف

اگر تخلف باعث ایجاد اختلافات مالی یا قراردادی بین طرفین معامله شده باشد، شورای حل اختلاف می‌تواند قبل از مراجعه به دادگاه، به حل‌وفصل موضوع کمک کند.

نحوه ثبت شکایت:

• مراجعه به شورای حل اختلاف محل
• تنظیم دادخواست و ارائه مستندات

شکایت حضوری

با مراجعه به اتحادیه مشاوران املاک یا سازمان تعزیرات حکومتی، می‌توانید شکایت خود را به صورت حضوری ثبت کنید. در این روش، ارائه مدارک و مستندات مرتبط با تخلف بنگاه ضروری است.

شکایت آنلاین

برخی سازمان‌ها امکان ثبت شکایت به صورت آنلاین را فراهم کرده‌اند. به‌عنوان مثال، می‌توانید از طریق سامانه ۱۳۵ سازمان تعزیرات حکومتی اقدام کنید. همچنین، برخی اتحادیه‌های مشاوران املاک در استان‌های مختلف، سامانه‌های آنلاین برای ثبت شکایات دارند.

مراحل پیگیری شکایت

1. جمع‌آوری مدارک و مستندات: شامل قراردادها، رسیدها، مکاتبات و هرگونه مدرک مرتبط با تخلف.
2. ثبت شکایت در مرجع مربوطه: بسته به نوع تخلف، به اتحادیه مشاوران املاک، سازمان تعزیرات حکومتی یا مراجع قضایی مراجعه کنید.
3. پیگیری روند رسیدگی: از طریق تماس تلفنی، مراجعه حضوری یا پیگیری آنلاین، از پیشرفت پرونده خود مطلع شوید.
4. حضور در جلسات رسیدگی: در صورت نیاز، در جلسات رسیدگی حضور یافته و توضیحات لازم را ارائه دهید.
5. دریافت نتیجه نهایی: پس از اتمام مراحل رسیدگی، نتیجه نهایی به شما اعلام خواهد شد.

نکات مهم در زمان شکایت

• حفظ آرامش و دقت در ارائه اطلاعات: ارائه اطلاعات دقیق و مستندات کامل، به تسریع در رسیدگی کمک می‌کند.
• مشاوره با وکیل متخصص: در موارد پیچیده، مشاوره با وکیل می‌تواند راهگشا باشد.
• آگاهی از حقوق خود: با مطالعه قوانین مرتبط، از حقوق خود مطلع شوید.
• پیگیری مستمر: پس از ثبت شکایت، پیگیری مستمر از مراجع مربوطه، به تسریع در رسیدگی کمک می‌کند.

سوالات متداول

چگونه می‌توانم از بنگاه املاکی که کد رهگیری ارائه نکرده، شکایت کنم؟

با مراجعه به اتحادیه مشاوران املاک و ارائه مستندات معامله، می‌توانید شکایت خود را ثبت کنید. عدم ارائه کد رهگیری تخلف محسوب می‌شود و قابل پیگیری است.

آیا می‌توانم به صورت آنلاین شکایت خود را ثبت کنم؟

بله، از طریق سامانه ۱۳۵ سازمان تعزیرات حکومتی می‌توانید شکایت خود را به صورت آنلاین ثبت کنید. همچنین، برخی اتحادیه‌های مشاوران املاک امکان ثبت شکایت آنلاین را فراهم کرده‌اند.

در صورت دریافت کمیسیون بیش از حد مجاز، به کجا باید مراجعه کنم؟

می‌توانید به اتحادیه مشاوران املاک یا سازمان تعزیرات حکومتی مراجعه کرده و شکایت خود را مطرح کنید. دریافت کمیسیون بیش از تعرفه مصوب، تخلف محسوب می‌شود.

مدت زمان رسیدگی به شکایت چقدر است؟

مدت زمان رسیدگی بسته به نوع تخلف و مرجع رسیدگی متفاوت است. پیگیری مستمر و ارائه مستندات کامل، می‌تواند به تسریع در روند رسیدگی کمک کند.

آیا برای شکایت نیاز به وکیل دارم؟

الزامی به داشتن وکیل نیست، اما در موارد پیچیده یا زمانی که با مسائل حقوقی ناآشنا هستید، مشاوره با وکیل می‌تواند مفید باشد و به بهبود روند رسیدگی کمک کند.

نتیجه‌گیری

شکایت از بنگاه‌های املاک متخلف نیازمند آگاهی از مراجع صالح و روش‌های مناسب است. با جمع‌آوری مستندات کافی و پیگیری مستمر، می‌توانید حقوق خود را احیا کنید. در صورت نیاز، مشاوره با وکیل متخصص می‌تواند به بهبود روند رسیدگی کمک کند. به یاد داشته باشید که آگاهی از حقوق خود و استفاده از راهکارهای قانونی، بهترین مسیر برای رسیدگی به تخلفات است.